Khi nguồn lực của đất nước cũng như của từng địa phương còn thiếu và yếu, việc sử dụng các phương thức xã hội hóa như BT (xây dựng - chuyển giao), BOT (xây dựng - kinh doanh - chuyển giao), BTO (xây dựng - chuyển giao - kinh doanh) là cần thiết, để đáp ứng đủ nhu cầu về vốn cho phát triển hạ tầng.

Nhưng khi triển khai, chúng ta đã quên “đính kèm” một cơ chế kiểm soát chặt chẽ. Từ đó dẫn tới thực trạng: không có nhiều dự án hoạt động hiệu quả, nhận được sự đồng thuận của người dân thụ hưởng dự án đó; nhưng lại có quá nhiều những dự án bộc lộ khiếm khuyết, đặc biệt là đối với các dự án BT, hay còn gọi là những dự án đổi đất lấy hạ tầng.

Về lý thuyết, các dự án BT - đổi đất lấy hạ tầng được triển khai theo phương thức: doanh nghiệp bỏ vốn để đầu tư một phần dự án xây dựng hạ tầng, đổi lại, địa phương sẽ đối ứng bằng cấp đất để doanh nghiệp xây dựng các công trình thương mại nhằm thu hồi nguồn vốn đã bỏ ra. Cách làm này sẽ thực sự phát huy hiệu quả nếu như có cơ chế kiểm soát chặt chẽ, định giá đất minh bạch, phù hợp với giá thị trường và kêu gọi được những nhà đầu tư thực sự có tiềm lực tài chính.

Thế nhưng, sau hơn 10 năm triển khai các dự án BT, các chuyên gia và các nhà quản lý đã nhìn ra hai điểm yếu mấu chốt dẫn đến hàng loạt hệ lụy khi thực thi đổi đất lấy hạ tầng. Đó là các địa phương khi định giá khu đất dùng để trao đổi với doanh nghiệp thường đưa ra mức giá thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực của thu đất, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước và sử dụng nguồn tài nguyên đất đai không đúng mục đích.

Đa số dự án BT được chỉ định thầu nên thiếu đi một cơ chế giám sát đối với năng lực tài chính, năng lực thi công cũng như chi phí đầu tư trong quá trình thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng của doanh nghiệp. Từ sự buông lỏng đó, nhiều doanh nghiệp đã kê khống để được hưởng lợi gấp đôi, còn Nhà nước thì “thiệt đơn thiệt kép”. Có những dự án dù chi phí giải phóng mặt bằng đã được ngân sách bù đắp một phần, nhưng chủ đầu tư đã điềm nhiên đưa cả phần đã được đền bù này vào tổng dự toán và lấy đó làm căn cứ xin đất đối ứng. Có nhiều nhà thầu nguồn vốn chủ sở hữu chỉ chiếm khoảng 10%, còn lại phần vốn chủ lực là vốn vay ngân hàng nên tiềm ẩn rủi ro và có thể ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành công trình.

Đầu năm 2018, Chính phủ đã có quyết định tạm ngưng tất cả các dự án BT để rà soát, bổ sung thêm cơ chế giám sát. Một trong những giải pháp được đề xuất là đấu thầu công khai, đấu thầu rộng rãi trong nước và quốc tế để lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư có đầy đủ tiềm lực về tài chính, kỹ thuật, công nghệ đáp ứng được yêu cầu phát triển của địa phương. Song song với đó là đấu giá khu đất được dùng làm đối ứng để đảm bảo tránh thất thu cho ngân sách nhà nước và tránh lãng phí nguồn tài nguyên đất đai. Việc đấu thầu rộng rãi, hạn chế tối đa việc chỉ định nhà thầu, cũng là tuân thủ đúng các quy định của Luật Đấu thầu, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh.

Tuy nhiên, việc tạm ngừng các dự án đổi đất lấy hạ tầng chỉ là giải pháp trước mắt, về lâu dài cần có những biện pháp thay thế hoàn toàn phương thức đầu tư BT, BOT, chuyển sang đấu thầu công khai, tuân thủ pháp luật với quyền lợi và trách nhiệm minh bạch cho tất cả các bên: Nhà nước, chủ đầu tư, người thụ hưởng. Có như vậy mới có thể vừa phát triển được cơ sở hạ tầng, vừa không làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách và góp phần đạt mục tiêu làm lành mạnh thị trường bất động sản thông qua cạnh tranh công bằng, bình đẳng./.