“Ngậm đắng” vì trái phiếu

Anh L.Đ.A ở Hà Nội đứng ngồi không yên vì trót dùng số tiền cho con đi du học để mua trái phiếu. Ngày con đi du học đã cận kề nhưng chủ đầu tư cho biết chỉ có thể chuyển sang bất động sản hoặc tiếp tục giữ trái phiếu. “Chỉ 1 tháng nữa là đến thời điểm con tôi đi du học. Tôi đã nhiều lần liên hệ với doanh nghiệp để được đáo hạn đúng theo hợp đồng nhưng họ không mua lại trái phiếu mà cho biết tôi có thể đổi sang bất động sản. Việc đổi trái phiếu sang bất động sản là cách doanh nghiệp “đảo chiều” chúng tôi, từ chủ nợ trái phiếu thành khách hàng mua sản phẩm một cách bất đắc dĩ dù chúng tôi không có nhu cầu”, anh L.Đ.A nói.

Tương tự là trường hợp của chị N.T.N có 1 tỷ đồng, đáo hạn ngân hàng chị ra để gửi lại thì được nhân viên tư vấn mua trái phiếu lãi suất hấp dẫn với cam kết mua lại bất cứ khi nào. Nào ngờ, doanh nghiệp chị mua không còn khả năng thanh toán mà yêu cầu chị chuyển đổi sang bất động sản hoặc tiếp tục nắm giữ trái phiếu cho đến khi doanh nghiệp có thể thanh toán. Để đổi sang được bất động sản chị phải bù thêm 5-7 tỷ đồng tùy từng diện tích từ 80-90m² đất. Chị N.T.N than thở: “Tôi biết lấy đâu ra tiền để bù vào. Với lại việc đổi sang bất động sản đường nào cũng thiệt cho nhà đầu tư. Tiền mình bỏ ra nhưng quyết định lại không phải của mình. Đâu phải ai cũng có nhu cầu mua nhà và muốn đổi bất động sản. Nhiều dự án bất động sản pháp lý chưa rõ ràng, bù thêm tiền lấy 2 - 3 năm sau chưa thấy móng hoặc bị bán sang tên cho chủ đầu tư khác thì chúng tôi lại khốn khổ lần nữa”.

Trong vai một nhà đầu tư có 500 triệu đồng trái phiếu của Tập đoàn bất động sản, muốn chuyển đổi sang bất động sản, phóng viên được một số người nhận là nhân viên của Tập đoàn bất động sản liên hệ tư vấn. Theo tư vấn của các nhân viên này, với số trái phiếu 500 triệu đồng, phóng viên đóng thêm 600 triệu đồng nữa để đổi sang căn hộ chung cư ở Quy Nhơn diện tích 50.4m²giá khoảng 2,2 tỷ đồng nhưng được chiết khấu còn hơn 1 tỷ đồng. Hoặc có thể đổi 1 căn chung cư studio có diện tích 35m² tại Thủ Đức, TP.HCM với giá 2,4 tỷ đồng. Tuy nhiên, nhân viên này cũng cho biết, khu này đợi bàn giao nhà cũng tầm 3-4 năm nữa.

Khi phóng viên hỏi nếu muốn đổi sang liền kề diện tích 80-90m² tại Quy Nhơn thì nhân viên cho hay, nếu diện tích đất là 90m², tổng diện tích sàn là 344,3m² thì số tiền sau khi đã được chiết khấu, trái chủ phải đóng thêm 6.293.310.677 đồng, tức là khoảng 88 triệu đồng/m². Nếu muốn đổi bất động sản có sẵn thì chỉ có hàng ở Quy Nhơn còn lại các tỉnh thành khác thì khách hàng phải đợi từ 3-5 năm sau. Chưa kể với số vốn bỏ ra đầu tư trái phiếu 500-1 tỷ đồng thì ‘khổ chủ” phải bù thêm số tiền gấp khoảng 10 lần số tiền đã mua trái phiếu để sở hữu 90m² đất. 

Nhưng điều làm phóng viên vô cùng ngạc nhiên là khi kiểm tra giá bán căn hộ khu vực trên tại một số trang mua bán bất động sản thì giá căn hộ 90m² chỉ có 6 tỷ đồng, nếu chiết khấu thì giá chỉ hơn 4 tỷ đồng căn 90m², rẻ hơn giá ưu đãi đã chiết khấu cho các “khổ chủ” của công ty này từ 300 triệu đến 2 tỷ đồng/căn.

Tương tự muốn chuyển đổi 500 triệu đồng trái phiếu của tập đoàn N.V thì nhân viên cho biết diện tích căn hộ nhỏ nhất ở thành phố HCM là 35m² có giá 2,5 tỷ đồng, còn loại trung bình là căn 66-80m² thì giá từ 6,5 -7 tỷ đồng. Nếu muốn chuyển đổi, trái chủ phải bù thêm tiền sau khi được chiết khấu khoảng 15%. Trong khi đó tại các trang mua bán bất động sản hiện giá rao bán các căn hộ 70-90m² tại khu này giá chỉ từ 3 - 4,1 tỷ đồng, nếu so sánh với giá chiết khấu cho trái chủ thì giá chỉ bằng già nửa.

Nguy cơ chuyển từ rủi ro này sang rủi ro khác

Bức xúc với tình trạng doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhưng mất khả năng thanh toán, anh L.Đ.A và chị N.T.N đã tham gia các nhóm biểu tình tại cổng các ngân hàng, doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, sự việc vẫn không được giải quyết dứt điểm. Trường hợp của anh L.Đ.A  và chị N.T.N chỉ là một trong số hàng triệu nhà đầu tư trái phiếu nhỏ lẻ đang gặp phải mà chưa tìm được hướng giải quyết.

Theo FiinRatings, đến hết tháng 10/2022, có khoảng 445.000 tỷ đồng giá trị trái phiếu bất động sản, chiếm gần 34% tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ hiện đang lưu hành. Trong tháng 10, giá trị trái phiếu mua lại và đáo hạn lần lượt là 5.810 tỷ và 1.023 tỷ đồng, trong đó, các doanh nghiệp bất động sản mua lại đạt 2.230 tỷ đồng. Giá trị đáo hạn của trái phiếu bất động sản vào cuối năm 2022 sẽ đạt khoảng 37 tỷ đồng. Tuy nhiên, áp lực nợ đến hạn vẫn ở mức cao vào năm 2023  là 119,05 nghìn tỷ đồng và 2024 là 111,81 tỷ đồng.

Trước áp lực về đáo hạn trái phiếu, nhiều doanh nghiệp đã tích cực triển khai phương án xử lý tái cấu trúc nợ để “cứu vãn” tình hình. Trong đó, đáng chú ý nhất là hình thức chuyển đổi sang bất động sản. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, dưới góc độ pháp lý, hình thức “hàng đổi hàng” này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư vì các sản phẩm bất động sản này hầu hết đều là tài sản hình thành trong tương lai. Về hồ sơ pháp lý, nhiều dự án bất động sản hiện nay chưa có hợp đồng mua bán nhà ràng buộc quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên, được “hợp thức hóa” bằng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư… Bởi vậy, nếu có tranh chấp, rủi ro nhà đầu tư có thể “mất trắng” khi các hợp đồng này vô hiệu. Nghĩa là trái chủ có nguy cơ chuyển từ rủi ro trái phiếu sang một tài sản rủi ro khác. Bên cạnh đó, do trái chủ không có nhu cầu từ đầu nên họ sẽ bán các tài sản đó và vô hình trung họ trở thành nhân viên bán hàng cho chính con nợ của mình.

Luật sư Bùi Thị Kim Liên, Công ty TNHH xã hội và Luật Sinh Hùng cho rằng, việc hoán đổi trái phiếu đã đưa trái chủ vào thế phải lựa chọn giữa “được - mất” và có dấu hiệu “ép” người mua vào thế khó. Rõ ràng là ngay từ ban đầu, các nhà đầu tư không hề có nhu cầu mua bất động sản. Đồng ý hoán đổi lấy bất động sản nghĩa là trái chủ đã một lần “nhắm mắt” chấp nhận. Khi thị trường bất động sản có dấu hiệu chững như hiện nay, rất có thể trái chủ lại một lần nữa phải “đánh cược với số phận” và có nguy cơ mất trắng. “Việc đổi trái phiếu lấy bất động sản liệu có phải là một trong những chiêu trò của doanh nghiệp khi không bán được hàng (là bất động sản) để đẩy số hàng đó sang cho các trái chủ phải chịu trách nhiệm bán hàng hay không?”, là câu hỏi mà luật sư Bùi Thị Kim Liên đặt ra.