Liên quan đến đề xuất xây dựng, ban hành Luật Thuế bất động sản, đã có nhiều ý kiến cho rằng cần phải đánh thuế bất động sản thứ hai, đánh thuế cao với căn hộ chung cư cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/m², đánh thuế theo giá trị, mục đích sử dụng bất động sản… Việc đánh thuế bất động sản như thế nào để bảo đảm thị trường phát triển ổn định, giúp giảm đầu cơ, tránh lãng phí là vấn đề được dư luận quan tâm. Phóng viên Báo TNVN đã phỏng vấn chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu về vấn đề này.

Thưa ông, có nhiều ý kiến cho rằng khi xây dựng dự án Luật thuế bất động sản thì cần tách riêng nhà ở, đất ở để đánh thuế. Quan điểm của ông như thế nào về vấn đề này?

Phần lớn các quốc gia đều đánh thuế trên đất và tài sản trên đất. Chẳng hạn như ở Mỹ, chính quyền thực hiện nguyên tắc giá trị của đất và tất cả những tài sản ở trên đất đều được đánh thuế. Tại Mỹ thì thường đánh thuế vào khoảng 1% trên giá trị căn nhà, giá trị của đất và tài sản trên đất. Dựa trên khai báo của người mua nhà, cơ quan quản lý thẩm định lại giá nhà, giá đất và tài sản trên đất.

Việt Nam cần theo thông lệ quốc tế, bên cạnh việc đánh thuế đất thì chúng ta nên đánh thuế tài sản trên đất và đánh thuế trên giá trị. Nếu là nhà mua thì đánh thuế trên giá trị của căn nhà, còn nếu nhà tự xây dựng trên đất thì phải có sự thẩm định của cơ quan chức năng.

Một vấn đề được đặt ra là người dân dùng thu nhập tích lũy sau thuế để xây dựng một căn nhà trên đất thì có bất công nếu bây giờ lại phải đóng thuế tài sản không? Theo tôi thì không bất công. Tại vì, khi chúng ta có thu nhập thì chúng ta trả thuế thu nhập, rồi dùng thu nhập đó mua xe ô tô thì chúng ta vẫn phải trả thuế xe ô tô, rồi khi đi chợ vẫn phải trả thuế VAT trên số hàng đã mua, tức là chúng ta luôn luôn bị đánh thuế... Cái đó là thông lệ quốc tế và tôi nghĩ giờ Việt Nam mình phải chấp nhận như vậy.

Thêm một vấn đề cần nghiên cứu, đó là việc đánh thuế thu nhập từ việc nắm giữ bất động sản mà có. Có nghĩa là với nhà đất thì phải chịu thuế bất động sản, nếu bất động sản đó cho thuê hoặc kinh doanh sinh lời thì phải tiếp tục chịu thuế đối với phần thu nhập có được.

Thưa ông, hiện có ý kiến cho rằng cần đánh thuế bất động sản thứ hai, nhưng ở chiều ngược lại có ý kiến cho rằng đánh thuế cần dựa vào các giao dịch và giá trị bất động sản. Quan điểm của ông như thế nào về vấn đề này?

Quan điểm của tôi là đánh thuế trên bất cứ tài sản nào phát sinh mới. Chẳng hạn, tôi có căn nhà thứ nhất và đã chịu thuế bất động sản thì khi mua căn nhà thứ hai vẫn phải chịu thuế bất động sản và nếu bất động sản thứ hai này mà sinh lời từ việc cho thuê hoặc kinh doanh thì phải chịu thêm thuế đối với phần thu nhập đó.

Cũng có ý kiến đề xuất đánh thuế đối với căn hộ chung cư có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Việc đề xuất này, theo ông liệu có khả thi?

Đề xuất này ngược ý kiến của tôi. Ý kiến của tôi là đánh thuế dựa trên giá trị tài sản phát sinh, không liên quan gì đến thu nhập.

Đầu cơ bất động sản gây ra hệ lụy không tốt với thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Vậy bên cạnh các sắc thuế thì theo ông chúng ta cần phải làm gì để có thể chống đầu cơ bất động sản, tạo ra môi trường đầu tư lành mạnh?

Trước hết, cả hai khái niệm đầu cơ và đầu tư rất chồng chéo với nhau, dễ nhầm lẫn và rất khó phân định. Một người khi đầu cơ muốn kiếm lợi nhuận nhanh thì họ thu gom, tích trữ, không sử dụng đến, rồi chờ giá lên bán ra và tạo ra sóng trên thị trường. Sóng đó có thể đưa đến tình trạng thao túng thị trường, làm giá thị trường bị đẩy lên đến mức không tưởng mà chúng ta đã thấy xảy ra ở một vài thị trường của Việt Nam. Đó là định nghĩa về đầu cơ, tức là mua bán tài sản không phải để sử dụng mà chỉ với mục đích mua đi bán lại và tạo lợi nhuận nhanh chóng.

Còn đầu tư là bỏ tiền mua bất động sản để sử dụng hoặc kinh doanh một cách dài hạn mà không có mục đích mua đi bán lại, lướt sóng để có thể tạo lợi nhuận.

Hai khái niệm đó rất dễ lẫn lộn với nhau và cũng không có ranh giới để phân định rõ đây là hiện tượng đầu cơ, kia là đầu tư. Trong một nền kinh tế thị trường thì chúng ta phải chấp nhận cả đầu cơ và đầu tư. Trở lại vấn đề bất động sản, những người thao túng thị trường, đẩy giá lên trên trời, rồi có những hành động lừa đảo để mà làm thiệt hại cho người khác thì cần phải ngăn cấm, xử lý nghiêm. Cũng có những người mua tài sản, đợi và thời gian sau bán lại, chuyện đó xảy ra hàng ngày trên thị trường và nếu chúng ta xử lý những trường hợp đó cho là sai phạm thì có lẽ cả thị trường sẽ tê liệt.

Trên thị trường bất động sản có rất nhiều trường hợp đầu cơ, buôn đất, họ mua đất, sau đó sử dụng chiêu trò thổi giá lên bằng cách dùng những người cùng đường dây, những người bà con mua đi, bán lại, đẩy giá lên cao, nhưng thật sự đó là những giao dịch khống, giao dịch không có thật. Đến lúc có một nạn nhân mua miếng đất đó thì họ thu được lợi nhuận từ giao dịch đó.

Việc ngăn chặn đầu cơ, tạo sóng là trách nhiệm của cơ quan chức năng, chính quyền địa phương. Các cơ quan chức năng cần theo dõi, quan sát thị trường như thế nào để biết rằng thị trường đang bị thao túng; đối với chính quyền trung ương và chính quyền địa phương cũng vậy, phải có những đơn vị khảo sát thị trường và ngăn chặn hiện tượng đầu cơ.

Có nghĩa là bên cạnh các sắc thuế thì cũng phải nâng cao khả năng của cơ quan quản lý trong việc theo dõi, phân tích, đánh giá, nhận diện và đưa ra giải pháp ngăn chặn, xử lý các đối tượng đầu cơ, thưa ông?

Đúng vậy. Ý kiến của tôi là chính quyền phải có khả năng để có thể khảo sát thị trường và biết đâu là những giao dịch mang tính đầu cơ. Các cơ quan giám sát, quản lý thị trường phải hiểu thị trường của mình như thế nào thì mới ngăn chặn tình trạng đầu cơ làm giá, tạo sóng và gây thiệt hại cho xã hội. Còn những trường hợp mà chưa rõ giữa ranh giới đầu tư và đầu cơ thì dùng thuế bất động sản để ngăn chặn hiện tượng đầu cơ. Việc này là rất hiệu quả, vì khi bất động chịu thuế nặng thì người muốn đầu cơ cũng khó có cơ hội đẩy giá và phải cân nhắc việc có thể đầu cơ được hay không.

Tuy nhiên, muốn quản lý tốt thì đòi hỏi cơ quan chức năng phải có một kho dữ liệu lớn để có thể nắm được các giao dịch và từ đó sàng lọc đâu là những sản phẩm là mua đi, bán lại hoặc các sản phẩm không sử dụng, để từ đó việc áp thuế đúng và trúng hơn, thưa ông?

Xây dựng dữ liệu về thị trường là điều cơ bản trước khi có thể giám sát được thị trường. Chúng ta phải biết thị trường đang ở đâu dựa trên dữ liệu mà chúng ta có. Đây là một sự khác biệt rất lớn giữa thị trường các nước đang phát triển như Việt Nam và thị trường các nước đã phát triển như Mỹ. Bên Mỹ chẳng hạn, mỗi tuần lễ, những tờ báo lớn đều có một trang về bất động sản, trong trang bất động sản đó chia các phân khúc thị trường ra nhiều vùng địa lý, mỗi vùng có thông tin là tuần qua trong vùng có bao nhiêu bất động sản được bán, bao nhiêu bất động sản được hình thành hình hoặc giá bán bất động sản là bao nhiêu. Từ những thông tin này, không những cơ quan nhà nước mà ngay cả người tham gia thị trường đều có dữ kiện rất chính xác.

Việt Nam mình hàng chục năm thực hiện kinh tế thị trường vẫn chưa có thông tin cơ bản như vậy, chứ đừng nói là những dữ liệu quốc gia. Thành ra khi triển khai thuế bất động sản mà còn thiếu nhiều dữ liệu thì sẽ gặp không ít thách thức. Dữ liệu thị trường càng chính xác thì sẽ là cơ sở để xóa bỏ việc bất động sản hai giá, nhà nước có thể đưa ra những quy định về thuế một cách hiệu quả, bảo đảm thị trường phát triển lành mạnh, ngăn ngừa đầu cơ và tránh thất thu thuế.

Xin cảm ơn ông