Thưa Luật sư, hiện nay việc thu hồi đất dựa trên hình thức nào? Các hình thức thu hồi đất cần thay đổi như thế nào để đạt được hiệu quả?
Hiện đang tồn tại hai hình thức thu hồi đất là bắt buộc và tự nguyện. Hình thức bắt buộc với cơ chế nhà nước thu hồi đất, 100% người bị thu hồi đất phải chấp hành. Điều này dẫn đến tình trạng nhà đầu tư tư nhân “núp lưng” Nhà nước để trục lợi, thu hồi - đền bù giá đất nông nghiệp để bán ra giá đất thổ cư. Người dân bị thu hồi hàng ngàn m2 đất, để rồi sau đó không thể mua nổi trăm m2 ngay trên khu đất ấy. Vì vậy, thu hồi đất cần làm rõ mục đích, điều kiện và thẩm quyền thu hồi đất. Chỉ nên thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, mục đích quốc phòng ở đây cũng phải quy định rõ, không quy định chung chung, phải quy định khu vực nào là quốc phòng, khu vực nào để kinh doanh. Việc thu hồi đất vì mục đích phúc lợi công cộng cũng phải rõ. Bởi đôi khi người ta sẽ lạm dụng quyền cưỡng chế, thu hồi của Nhà nước để trưng dụng đất với giá rất là rẻ nhưng sau đó bán lại với giá rất cao. Thu mua đất nông nghiệp với giá rẻ thậm chí không bằng một tô phở một mét vuông, nhưng sau đó doanh nghiệp san lấp rồi làm thêm nhà cửa, hay công trình giao thông thì lúc đó là giá tính tiền tỷ.
Ngoài ra, thu hồi đất để làm các công trình công cộng, các công trình văn hóa giáo dục cho toàn dân được hưởng khác với thu hồi đất giao cho doanh nghiệp để doanh nghiệp bán lại. Hai cái đấy mục đích khác nhau nhưng giá đền bù hiện nay là như nhau. Chính vì vậy, dẫn đến tình trạng là các doanh nghiệp không mặn mà với các dự án đất dành cho văn hóa giáo dục và đất dành công cộng bởi vì lợi nhuận rất ít. Họ chỉ quan tâm đến đất để phát triển những khu dân cư, khu đô thị. Điều này dẫn đến sự mất cân bằng và các khu đô thị mới, khu dân cư mọc lên nhan nhản nhưng chủ yếu là phân lô bán nền. Dự thảo Luật Đất đai cần được xây dựng theo hướng quy định cụ thể các tiêu chí để làm căn cứ xác định đầu là dự án đầu tư công và dự án nào được xác định là dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
Để giá đất sát với giá thị trường, theo ông, Luật cần bổ sung quy định gì?
Đầu tiên cần quan tâm đến là định giá đất đai theo giá thị trường, bỏ khung giá đất, giao trách nhiệm trực tiếp cho các cơ quan có thẩm quyền xây dựng bảng giá đất ở từng địa phương sát với giá đất của địa phương đó theo từng năm, thông báo công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm.
Tiếp theo, cần có cơ chế đấu giá, đấu thầu chặt chẽ để hạn chế nhóm lợi ích trục lợi từ đất công. Cùng với đó là tôn trọng sự giám sát, phản biện trong nhân dân và xã hội làm minh bạch hóa trong quá trình cổ phần cũng như chuyển đổi hình thức quản lý của các chủ thể về sử dụng đất đai.
Tiếp nữa, điều quan trọng là cơ quan, những người có thẩm quyền phải áp dụng pháp luật, thừa hành pháp luật thực sự đúng, công bằng, công khai, minh bạch trong công tác quản lý. Từ đó, đặt sự phát triển chung của xã hội lên hàng đầu. Bởi tài sản công, tài sản đất đai cũng chỉ có giới hạn. Đất không thể tự “nở” ra nên cần phải xem xét, tính toán sử dụng đất một cách hợp lý, có giá trị nhất cho toàn cộng đồng. Trong trường hợp để xảy ra sai phạm thì sẽ có các chế tài nghiêm khắc xử lý, tạo lòng tin cho người dân đối với hệ thống cơ quan công quyền của nước ta.
Riêng giao đất cho khu kinh tế vì kinh doanh thì phải tính hết các chi phí theo giá thị trường. Đồng thời, phải làm rõ phương pháp xác định giá đất khi thu hồi theo giá trị của đất bất động sản hình thành trong tương lai khi đã có một số lượng lớn vốn được bỏ ra đầu tư.
Sửa đổi luật cần lưu ý những điểm gì để doanh nghiệp đấu thầu đất không lợi dụng “lỗ hổng” pháp lý để trục lợi, thưa ông?
Bản chất hình thức đấu thầu dự án là hài hòa lợi ích Nhà nước - nhà đầu tư - xã hội, theo đó nhà đầu tư được miễn giải phóng mặt bằng, công việc này thuộc trách nhiệm của Nhà nước. Nhà nước đóng vai trò trung gian; nhà đầu tư trúng thầu ứng tiền để Nhà nước chi GPMB, thu hồi đất và giao đất cho nhà đầu tư đó. Tuy nhiên, các dự án nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo pháp luật đất đai hiện hành. Khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng… Tuy nhiên các dự án nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ theo dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi không thuộc trường hợp thu hồi đất theo Luật Đất đai nên không thể áp dụng phương thức đấu thầu.
Do đó, với phương án sửa đổi Luật Đấu thầu nêu trên, Bộ KHĐT cần phối hợp chặt chẽ với Bộ TNMT để sửa đổi Luật Đất đai đảm bảo thống nhất, đồng bộ, khớp nối các loại hình dự án được đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư với các dự án được thu hồi đất.
Cần bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Một thực trạng rất phổ biến hiện nay là giá đất khi các bên tiến hành chuyển nhượng cao hơn gấp nhiều lần so với giá trong bảng giá đất. Trong quan hệ dân sự, các bên xác định giá đất theo giá thị trường. Tuy nhiên trong quan hệ hành chính, mức bồi thường của Nhà nước khi tiến hành thu hồi đất cho người sử dụng đất lại được xác định trên cơ sở bảng giá đất mà không phải theo giá đất cụ thể (theo quy định hiện hành của Luật Đất đai 2013). Như vậy, người sử dụng đất trong trường hợp bị Nhà nước thu hồi đã bị thiệt hại rất lớn do mức bồi thường không tương xứng với giá trị thực tế của thửa đất. Đây là nguyên nhân dẫn tới tình trạng khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng tới tiến độ giải phóng mặt bằng, xây dựng dự án,… Việc ban hành quy định bỏ khung giá đất và bổ sung quy định về giá đất cụ thể sẽ góp phần đưa giá đất tới gần hơn với giá thị trường từ đó đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất. Tuy nhiên do giá đất thị trường thường xuyên biến đổi và không có tính ổn định nên phía cơ quan nhà nước cũng cần quy định cụ thể về tổ chức có thẩm quyền xác định giá đất, cơ sở xác định và phương thức xác định giá đất,… Tránh trường hợp việc xác định giá đất được tiến hành một cách tùy tiện, không minh bạch, lợi dụng việc định giá để hạ thấp giá đất, gây ảnh hưởng tới quyền lợi của các chủ thể có liên quan.
Xin cảm ơn luật sư.
Ánh Phương (thực hiện)