Hơn 1 năm triển khai, gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng được kỳ vọng sẽ là một trong cách thức hiện thực hóa đề án ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội (NƠXH), mới chỉ giải ngân được hơn 600 tỷ đồng. Bên cạnh việc đề xuất tháo gỡ những điểm nghẽn, có ý kiến cho rằng: Hoạt động kinh doanh của ngân hàng phải có lợi nhuận, còn người thu nhập thấp mong muốn có nhà ở giá rẻ thì việc vay vốn ngân hàng thương mại để làm NƠXH liệu có khả thi? NƠXH là sản phẩm của chính sách nên Nhà nước cần có cơ chế, chính sách để có nguồn vốn chính sách với lãi suất thấp, hấp dẫn.

Nguồn cung còn hạn chế

Đầu năm 2023, khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố gói vay ưu đãi 120 nghìn tỷ đồng dành cho chương trình cho vay NƠXH, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng chung cư cũ theo Nghị quyết 33/NQ-CP, đã có rất nhiều chuyên gia kỳ vọng phân khúc nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ sôi động.

Sự kỳ vọng là có cơ sở, bởi theo Bộ Xây dựng nhu cầu NƠXH, nhà ở công nhân là rất cao, cùng với đó là mức lãi suất cho vay tương đối hợp lý, phù hợp với khả năng chi trả của chủ đầu tư và người mua nhà. Nếu như lãi suất cho vay ở thời điểm công bố triển khai cho đến hết ngày 30/6/2023 là 8,5%/năm đối với chủ đầu tư và 8,2%/năm đối với người mua nhà thì đến cuối năm 2023, NHNN tiếp tục công bố giảm lãi suất cho vay theo chương trình áp dụng từ ngày 1/1/2024 đến 30/6/2024 là 8%/năm đối với chủ đầu tư và 7,5%/năm đối với người mua nhà.

Trái ngược với kỳ vọng, sau hơn 1 năm triển khai, gói tín dụng 120 tỷ đồng mới chỉ giải ngân được hơn 600 tỷ đồng. Báo cáo của NHNN tại Hội nghị đẩy mạnh chương trình 120 nghìn tỷ đồng cho vay NƠXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư được tổ chức mới đây cho thấy, đến nay mới có 28/63 UBND tỉnh, thành phố gửi văn bản hoặc công bố trên cổng thông tin điện tử về danh mục dự án tham gia chương trình, với 68 dự án. Trong 68 dự án này thì có 30 dự án có nhu cầu vay vốn.

Các ngân hàng thương mại (NHTM) đã cam kết cấp tín dụng cho 15 dự án với số tiền khoảng 7 nghìn tỷ đồng, trong đó, 10 dự án đã có nhu cầu giải ngân. Số tiền cam kết cấp tín dụng cho 8 chủ đầu tư dự án là 1.965 tỷ đồng, đã giải ngân được 640 tỷ đồng; số tiền cam kết cấp tín dụng cho người mua nhà tại 3 dự án là 7 tỷ đồng, đã giải ngân được 6 tỷ đồng.

Lý giải những khó khăn, vướng mắc khi triển khai gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng, NHNN cho rằng, nguồn cung NƠXH còn hạn chế. Đến nay, mới có 28 tỉnh, thành phố công bố danh mục NƠXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Một số dự án còn gặp vướng mắc về mặt pháp lý, giải phóng mặt bằng, thủ tục tính tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng… Đây chính là nguyên nhân khiến các NHTM chưa có cơ sở để cấp tín dụng cho chủ đầu tư dự án.

Cũng theo tổng hợp danh mục dự án đủ điều kiện tham gia gói 120 nghìn tỷ đồng thì chỉ có 4 dự án (tại TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Nghệ An), trên 68 dự án là dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư. Điều đó cho thấy số lượng các dự án này còn chiếm tỷ lệ rất thấp.

Đối với người mua nhà, theo báo cáo của NHNN, nhiều dự án đang thi công phần móng hoặc đang trong giai đoạn lựa chọn nhà thầu, chưa khởi công, đang giải phóng mặt bằng… nên chưa đủ điều kiện để mở bán sản phẩm. Thêm nữa, một số điều kiện được mua NƠXH trong Luật Nhà ở sửa đổi đã được điều chỉnh nhưng hiện chưa có hiệu lực thi hành.

NHNN cũng cho biết, hiện nay người mua nhà có xu hướng lựa chọn vay vốn tại Ngân hàng chính sách xã hội với lãi suất cho vay ưu đãi hơn (chương trình có sự hỗ trợ từ nguồn ngân sách nhà nước). Thêm nữa, thu nhập của người có nhu cầu mua nhà ở bị ảnh hưởng do tình hình kinh tế, sản xuất, kinh doanh khó khăn. Do vậy, người có nhu cầu mua nhà ở ưu tiên việc duy trì nhu cầu cuộc sống, chưa xem xét việc mua nhà trong thời điểm này.

Khơi thông hay tạo nguồn vốn chính sách?

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Tổng giám đốc Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị cho hay, tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, số lượng dự án NƠXH rất ít, quá trình thực hiện thì quá dài nên để giải ngân nhanh thì đề nghị địa phương giao đất sạch cho dự án. Đối với các NHTM, thủ tục vay vốn rất lâu vì phải trải qua quá trình thẩm định hiệu quả của dự án.

Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản xin giấu tên chia sẻ, thực tế thì doanh nghiệp vẫn còn khó khăn và đang phải gắng sức khi thị trường bất động sản thời gian qua trầm lắng. Khi thực hiện dự án nhà ở cho người thu nhập thấp thì doanh nghiệp rất khát đất sạch để thực hiện dự án, có địa phương đề nghị doanh nghiệp tự tìm mặt bằng để thực hiện dự án. Bên cạnh đó, Luật Đất đai mới được thông qua, còn phải chờ Nghị định, Thông tư hướng dẫn để thực hiện những vấn đề liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính… Trong khi lãi suất cho vay còn cao và theo quy định của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% trên tổng chi phí của dự án nên việc thực hiện dự án NƠXH chưa hấp dẫn doanh nghiệp.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, để khơi thông được gói 120 nghìn tỷ đồng thì cần phải có sự thay đổi mạnh mẽ về quy trình thẩm định, phê duyệt cho vay. Chủ đầu tư được phép thế chấp NƠXH, chứ không phải lấy tài sản khác để thế chấp.

“Lãi suất cho vay hiện nay là chưa hấp dẫn, mức lãi suất hiện nay có phần xêm xêm lãi suất nhà ở thương mại. Để giảm lãi suất cũng là bài toán khó đối với các NHTM khi họ không thể giảm lãi suất huy động của khách hàng. Vì thế, để thực hiện NƠXH thì Nhà nước cần tạo ra nguồn vốn nào đó để các doanh nghiệp tiếp cận với lãi suất hấp dẫn”, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết.

Cũng theo ông Đính, Luật Nhà ở đã ban hành sẽ gỡ được rất nhiều điểm nghẽn, giảm được quy trình, mở rộng đối tượng. Vì thế khi nghị định được ban hành hướng dẫn Luật Nhà ở vào ngày 1/7/2024 thì cần phải thực hiện ngay, thiết thực đưa pháp luật vào cuộc sống.

Từ thực trạng NHTM khó giảm lãi suất cho vay, chủ đầu tư chưa mặn mà nên có ý kiến cho rằng Nhà nước cần xây dựng cơ chế chính sách để tạo ra nguồn vốn chính sách có lãi suất hấp dẫn, đất sạch… qua đó thúc đẩy việc thực hiện NƠXH nhanh hơn. Đồng tình với ý kiến này, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng NƠXH là sản phẩm của chính sách thì phải đặt vai trò Nhà nước là chính. Bởi lẽ, NHTM và doanh nghiệp hoạt đồng đều phải có lợi nhuận, thủ tục phức tạp khiến doanh nghiệp không mặn mà.  “Nhà nước thông qua cơ chế, chính sách cứ tạo ra dự án NƠXH. Có sẵn dự án, có sẵn vốn với lãi suất cho vay thấp thì mời doanh nghiệp vào thực hiện. Nếu có nhiều doanh nghiệp vào thì tiến hành đấu thầu. Cái này là cần thay đổi lại quan điểm, đặt đúng vai trò của đối tượng…”, TS. Nguyễn Văn Đính đề xuất.

Ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc ngân hàng Vietcombank cho hay, ngân hàng đã tiếp cận khoảng 21 dự án, bao gồm dự án đã đủ thủ tục và dự án đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý. Đến nay, Vietcombank chưa phát sinh dư nợ tính dụng với chương trình, theo kế hoạch đến hết 30/6 dư nợ của chương trình sẽ đạt gần 50 tỷ đồng và lên khoảng 900 tỷ đồng vào cuối năm nay. Trong quá trình thực hiện, Vietcombank gặp một số vướng mắc, chủ yếu là việc hoàn thiện pháp lý của chủ đầu tư với địa phương.

Liên quan đến việc tiếp cận nguồn vốn và hạ chuẩn, các vị lãnh đạo ngân hàng bày tỏ không thể hạ chuẩn trong việc cho vay, việc thẩm định dự án là theo các bước quy định của pháp luật, các ngân hàng cũng nỗ lực để rút ngắn thời gian.

Ông Nguyễn Hưng, Tổng giám đốc TPBank cho hay so với gói hỗ trợ mua NƠXH 30 nghìn tỷ đồng được áp dụng từ năm 2012 – 2016 với lãi 5%/năm thì lãi suất của gói 120 nghìn tỷ đồng ở mức 7,5%/năm là quá cao. Vì thế, ông Hưng cho rằng cần xem xét hỗ trợ thêm lãi suất, có thể bằng cách chuyển một phần gói hỗ trợ lãi suất 2% sang thực hiện gói này để giảm lãi suất vay mua nhà xuống còn 5,5%/năm.

Từ thực tế liên quan đến việc thực hiện dự án NƠXH, ông Lê Ngọc Lâm, Tổng giám đốc ngân hàng BIDV kiến nghị Bộ Xây dựng cần tham mưu với Chính phủ mở rộng đối tượng được mua NƠXH để thuận lợi hơn cho doanh nghiệp thực hiện dự án và ngân hàng thẩm định khách hàng vay.

Gói 120 nghìn tỷ đồng được triển khai trong gần 10 năm nhằm thực hiện đề án ít nhất 1 triệu căn NƠXH. Vì thế, để đẩy mạnh giải ngân gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng, theo Phó Thống đốc Đào Minh Tú đề nghị cần có sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị, các bộ, ngành, địa phương quyết liệt đẩy nhanh tiến độ triển khai Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH, từ đó tạo ra các dự án để các NHTM xem xét cho vay.

Bên cạnh việc công bố đường dây nóng để giải đáp thì ông Đào Minh Tú cũng yêu cầu các NHTM phải phối hợp với chính quyền địa phương để đôn đốc, thúc đẩy tháo gỡ sớm nhất về mặt pháp lý cho các doanh nghiệp và phải nắm rất sát nhu cầu, vướng mắc ở từng dự án.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, tới đây Chính phủ sẽ ban hành Nghị định hướng dẫn, Bộ Xây dựng sẽ đưa một trình tự đầu tư, hướng dẫn, trình tự đầu tư dự án phát triển NƠXH. Cùng với đó Bộ Xây dựng sẽ tích cực đốc thúc, nhắc nhở các địa phương