Tuy nhiên, quy định này là cần thiết để ổn định thị trường bất động sản về lâu dài, đảm bảo thống nhất, đồng bộ trong quản lý nhà nước cũng như quy hoạch đất đai.

Thị trường ở các huyện vẫn còn bất lợi

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, Thành phố nên xem lại việc cấm phân lô bán nền trên toàn thành phố khi Quyết định 83/2024 của UBND TP.HCM còn có quy định chưa phù hợp với Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Tại những khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh quyết định khu vực chủ đầu tư có thể phân lô, tách thửa và chuyển nhượng cho cá nhân tự xây nhà ở.

Còn tại Quyến định số 83/2024 của UBND TP.HCM, chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở áp dụng cho toàn Thành phố. Trong khi đó, hầu hết diện tích đất thuộc 5 huyện (Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ) vẫn là khu vực nông thôn chứ chưa phải khu vực đô thị.

“Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đối với 5 huyện ngoại thành, TP.HCM cần căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở” – ông Lê Hoàng Châu phân tích.

Các loại đô thị bị cấm phân lô bán nền theo Luật kinh doanh Bất động sản 2023.

Cùng với đó, khi nhu cầu mua bán, chuyển nhượng đất tại 5 huyện này để tự xây dựng nhà ở vẫn cao thì quy định của Thành phố chưa thực sự phù hợp với tình hình thực tế.

Trao đổi với phóng viên VOV, Luật sư Nguyễn Quang Thái (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, việc cấm phân lô bán nền khiến thị trường bất động sản gặp một số khó khăn trước mắt. Trong đó, đáng chú ý như các lô đất đã hoàn tất thủ tục phân lô sẽ tăng giá nhằm đáp ứng nhu cầu tự xây dựng của cá nhân; kế hoạch giãn dân từ trung tâm về các địa phương sẽ chậm tiến độ.

Bên cạnh đó, trong bối cảnh nguồn cung bất động sản còn hẹp, nhiều người dân sẽ càng khó có cơ hội sở hữu một nơi ở riêng cho mình, những khách hàng và chủ đầu tư chưa được cấp sổ sẽ gặp nhiều bất lợi trong giao dịch.

“Một số bất cập nảy sinh trên chắc chắn sẽ đẩy giá bất động sản lên cao trong ngắn hạn. Chưa kể các trường hợp biến tướng, lách luật mới của các đối tượng lợi dụng thời điểm giao thoa pháp luật mới - cũ có thể xảy ra” – luật sư Nguyễn Quang Thái cho hay.

Giảm đầu cơ, tạo sự bền vững

Mặc dù có những bất lợi nhưng đó là sự cần thiết cho phát triển lâu dài trong đối với công tác quản lý cũng như tạo sự bền vững cho thị trường bất động sản. Luật sư Nguyễn Quang Thái khẳng định, việc UBND TPHCM ban hành quyết định số 83/2024 thể hiện sự kịp thời trong việc điều chỉnh, tuân thủ chủ trương chủ nhà nước trong quản lý đất đai tạo nên một sự đồng bộ.

Khi phân lô bán nền bị cấm, công tác quản lý Nhà nước về nhà ở sẽ được thống nhất; tránh tình trạng xây dựng nhà sai phép; tăng cường trách nhiệm của các chủ đầu tư; đảm bảo sự đồng bộ về hạ tầng. Từ đó, các huyện sẽ có điều kiện thuận lợi hơn trong việc đáp ứng các tiêu chí chuyển lên thành phố trong Thành phố. Cùng với đó, trường hợp người mua bất động sản trong tương lai bị chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất trước khi bàn giao sản phẩm cũng sẽ được hạn chế tối đa.

“Nếu không cấm phân lô bán nền, một số doanh nghiệp sẽ gom đất, xây dựng hạ tầng qua loa rồi bán đất với giá cao, rồi có những nhà xây dựng không phép, sai phép. Hậu quả để lại không chỉ là đầu cơ thổi giá mà còn làm ảnh hưởng đến mỹ quan, thiếu đồng bộ. Bởi vậy, việc cấm phân lô bán nền sẽ tránh được tình trạng xây dựng tràn lan, phá vỡ quy hoạch, tạo ra sự ổn định lâu dài về hạ tầng, giá nhà đất”– luật sư Thái lý giải.

Để quy định được thực hiện hiệu quả, Luật sư Nguyễn Quang Thái cho rằng, cơ quan quản lý cần xử lý hài hòa các vấn đề, không để hoạt động phân lô bán nền sẽ diễn biến theo hướng tiêu cực sẽ ảnh hưởng xấu đến sự phát triển của hạ tầng, thị trường bất động sản.

Với nhận định tương tự, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam Sử Ngọc Khương cho rằng, dưới góc độ quy hoạch đô thị, việc cấm phân lô bán nền là hoàn toàn phù hợp, tránh tạo ra những khu dân cư phát triển không đồng bộ làm vỡ quy hoạch.

“Ví dụ trước đây đó là vùng đất trống hoặc một vài hộ đơn lẻ với vài nghìn mét vuông. Bây giờ họ phân ra thành hàng trăm lô và sẽ hình thành vài trăm hộ gia đình. Nhưng phải lấy gì để đảm bảo cuộc sống, đi lại, hạ tầng cho họ, chúng ta có đáp ứng được không” – ông Sử Ngọc Khương đặt vấn đề.

Cụ thể, để phát triển bền vững cho một khu vực có dân cư sinh sống đông đúc cần phải có các hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội kèm theo. Thực tế đã chứng minh, nếu chỉ phân lô bán nền cho người dân về xây nhà ở mà không có hệ thống cấp thoát nước hay điện, đường, trường, trạm thì sẽ tạo ra nhiều vấn đề nhức nhối cho khu dân cư này. Tệ hơn, nếu công ăn việc làm, các dịch vụ, nhất là y tế, giáo dục không đảm bảo mà chỉ chia đất ra bán thì người dân chỉ mua đầu cơ chờ lên giá chứ không về ở. Khi đó, hình thành những khu đất, những dãy nhà bỏ hoang dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai.Tuy nhiên, ông Khương cho rằng quy định cấm phân lô bán nền sẽ có những tác động bất lợi với một số chủ đất đang cần tiền. Vì vậy, cần xem lợi ích của mỗi bên nằm ở đâu từ đó đưa ra lộ trình thực hiện, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa người quản lý, người quy hoạch và người dân, không để các dự án đình trệ hay xảy ra sự xáo trộn với thị trường.

Theo Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, từ tháng 6/2019 đến tháng 6/2024, Thành phố có 3.085 công trình vi phạm trật tự xây dựng (bình quân 1,7 vụ/ngày). Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên được cơ quan này lý giải là do lợi nhuận từ việc mua bán đất nông nghiệp, phân lô bán nền trên địa bàn Thành phố rất lớn.

Hoàng Minh/VOV-TP.HCM