Nếu như người mua nhà, chuyên gia kinh tế, chuyên gia xây dựng cho rằng giá bất động sản ở Việt Nam còn quá cao, khiến người có nhu cầu sử dụng thực sự khó với tới, tiềm ẩn nhiều nguy cơ bong bóng… thì giới doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản lại cho rằng bản thân họ đang phải chịu quá nhiều chi phí không chính thức tác động tới giá thành, chứ không đơn thuần chỉ là bài toán kinh tế công khai 2x2=4.
Thực ra thì bên nào cũng có lý. Có hoạt động cùng doanh nghiệp mới thấy hết nỗi khổ của họ, khi mà để có được một dự án bất động sản, doanh nghiệp sẽ phải mất rất nhiều chi phí không thể gọi tên, thậm chí phải có cả “3 chữ ệ” như người dân hay nói: “quan hệ - hậu duệ - tiền tệ”, trong đó quan hệ là quan trọng nhất. Tất cả những chi phí không thể gọi tên, không thể công khai đó doanh nghiệp đều tính vào giá thành, nên bất động sản thường bị đội lên thêm vài giá so với chi phí cơ bản. Đã có lần, ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam - phải thốt lên trong một hội thảo, rằng chi phí bôi trơn đẩy giá bất động sản tăng thêm 15 - 20%.
Thế nhưng, ngoài những lý do đó, giá bất động sản ở Việt Nam cũng thường bị chính các doanh nghiệp thổi lên. Suốt hơn 20 năm qua, kể từ khi chung cư cao cấp đầu tiên mọc lên tại khu Trung Hòa - Nhân Chính, Hà Nội, thị trường đã trải qua hai lần “bong bóng” bất động sản trên quy mô toàn quốc, cùng không ít đợt sóng cục bộ ở nhiều địa phương, mà hậu quả để lại cho nền kinh tế là tồn kho hàng triệu mét vuông nhà ở, nợ xấu bất động sản, mất cân đối cung cầu… Giá bất động sản bị đẩy lên theo tin đồn cũng khiến các cơ quan quản lý tốn rất nhiều công sức để xử lý. Chỉ cần có thông tin chỗ này quy hoạch làm sân bay, chỗ kia xây trường học, chỗ nọ trở thành đặc khu… là giá bất động sản tại khu vực đó tăng chóng mặt và rất khó kiểm soát.
Giá bất động sản bao nhiêu là vừa? Phương án lý tưởng là giá sẽ bao gồm giá đất “sạch” (đã được giải phóng mặt bằng) + chi phí xây dựng + chi phí kinh doanh + chi phí quản lý + % lợi nhuận. Nhưng để có được phương án lý tưởng đó thì phải đấu thầu một cách công khai, minh bạch; công bố công khai các phương án quy hoạch, phương án và chi phí đền bù giải tỏa; đồng thời không phê duyệt tràn lan các dự án cao cấp để tránh tình trạng các doanh nghiệp đổ dồn vào phân khúc cho lợi nhuận cao, bỏ qua các phân khúc nhà ở mà giá bán và lợi nhuận đều thấp. Đây vẫn là bài toán khó, nên giải pháp trước mắt vẫn là siết tín dụng bất động sản để tránh hệ lụy cho nền kinh tế.