Gần nửa năm dịch dã đã khiến thị trường bất động sản Việt Nam gần như đóng băng. Với nỗ lực khống chế dịch hiệu quả của Chính phủ, nhiều chuyên gia đang kỳ vọng thị trường bất động sản Việt Nam có cơ hội phục hồi sau đại dịch.

Giảm nguồn thu do dịch

Đầu tháng 1/2020, căn nhà có diện tích mặt bằng 50m2, xây 4 tầng trong ngõ Văn Hương, Tôn Đức Thắng, Hà Nội của anh Trần Đình Long được người mua trả 5,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, kể từ khi Việt Nam xuất hiện dịch Covid-19, rất ít người đến xem nhà anh Long và chưa có ai đưa ra mức giá bằng với mức giá vị khách đầu tiên đã trả. Đây cũng là thực trạng của nhiều gia đình muốn chuyển đổi nhà ở trong giai đoạn này, khi thị trường trầm lắng do hậu quả của dịch Covid-19. Kỳ vọng phục hồi bất động sản vốn đã trầm lắng từ cuối năm 2019 đang đứng trước nguy cơ khó thành hiện thực.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, tỷ lệ tiêu thụ nhà ở thương mại đạt khoảng 14%, thấp nhất trong vòng 4 năm qua và chỉ bằng khoảng 40% so với cùng kỳ năm 2019. Lượng giao dịch thành công chỉ bằng 14% so với năm 2019. Tỷ lệ văn phòng cho thuê trống khách tăng so với cùng kỳ. Các khu du lịch, nghỉ dưỡng đều tạm dừng hoạt động, do đó doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc lĩnh vực này đều không có nguồn thu.

Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI vào lĩnh vực bất động sản sụt giảm mạnh, trong quý I/2020 chỉ có 264 triệu USD vốn đăng ký, chỉ chiếm 3,08% tổng nguồn vốn FDI, từ vị trí thứ 2 xuống vị trí thứ 4 trong số các lĩnh vực thu hút FDI. Trong khi đó, số lượng doanh nghiệp bất động sản tạm ngừng kinh doanh chiếm tỷ lệ cao nhất trong số các ngành nghề với 94,1% so với  cùng kỳ năm 2019. Số lượng sàn giao dịch đóng cửa chiếm khoảng 80%, số còn lại đang hoạt động cầm chừng. Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính yếu không có nguồn thu để trả lương người lao động và hoàn thành các nghĩa vụ tài chính.

Tổng lượng hàng tồn kho tính theo giá trị chỉ chiếm dưới 5% tổng mức đầu tư các dự án đang triển khai, nhưng giá trị tồn kho lại tăng khoảng 20 - 30% với các mặt hàng tồn kho chủ yếu là căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch, nhà tái định cư... Bộ Xây dựng tính toán, nếu không có đại dịch Covid-19 thì trong quý I/2020 có thể giải phóng được khoảng 15 - 20% lượng hàng tồn kho.

Vẫn còn dư địa phục hồi

Mặc dù còn nhiều khó khăn, nhưng theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản cũng như các công ty nghiên cứu thị trường CBRE, Savills, JLL..., hiện nay đang có xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư tới Việt Nam, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Cùng với đó, những năm gần đây, thị trường đã hình thành một lực lượng các nhà đầu tư nội địa, trong đó có những tên tuổi lớn, có khả năng dẫn dắt thị trường như Vingroup, Sungroup, FLC, Novaland... Tuy nhiên, quan trọng là các nhà đầu tư có thể khai thác được cơ hội hay không.

Theo dự kiến, Chính phủ sẽ tập trung nhiều giải pháp để thúc đẩy gia tăng nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản. Đây là tín hiệu tích cực để nhà đầu tư và thị trường kỳ vọng. Bởi vậy, một số nhà đầu tư đã có những góc nhìn tích cực hơn về triển vọng của thị trường bất động sản. Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Tổng Giám đốc BHS Group cho rằng, nỗ lực tháo gỡ khó khăn pháp lý như cấp sổ đỏ cho condotel, Bộ Xây dựng cho phép xây dựng căn hộ 25m2... sẽ có tác động tích cực đến các chủ đầu tư. Nhờ  đó, thị trường bất động sản Việt Nam trong vài năm tới vẫn có điểm sáng và những thay đổi căn bản để giai đoạn 2020 - 2030 phát triển mạnh mẽ hơn, nhất là với các dòng sản phẩm mới như bất động sản công nghiệp.

10 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển theo 4 giai đoạn. Cụ thể: giai đoạn 2009 - 2010 là giai đoạn phát triển nóng của thị trường khi hầu hết các phân khúc đều tăng trưởng nóng do nới lỏng tín dụng. Giai đoạn 2011 - 2013 khi các ngân hàng siết chặt nguồn vốn và tiêu chuẩn cho vay đối với bất động sản, thị trường đóng băng. Giai đoạn 2014 - 2019 là giai đoạn thị trường bất động sản dần phục hồi và phát triển khi Nhà nước ban hành nhiều cơ chế, chính sách thông thoáng phù hợp để kiểm soát và tạo điều kiện cho thị trường phát triển. Tuy nhiên, từ cuối năm 2019 đến nay thị trường có dấu hiệu chững lại ở một số phân khúc do mất cân đối cung cầu và điều kiện tín dụng bị siết lại.

Thực tế 10 năm qua cho thấy, muốn thị trường bất động sản phục hồi, kéo theo đó là những đóng góp tích cực cho tăng trưởng kinh tế, thì chính sách cần được ban hành phù hợp để có thể vừa kiểm soát, vừa tạo điều kiện phát triển. Cụ thể, cho phép chậm nộp, giãn nộp tiền sử dụng đất đến hết năm 2020; giảm 50% thuế VAT cho các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại giá thấp (diện tích dưới 70m2 và giá bán dưới 1,5 tỷ đồng); khoanh nợ, giãn nợ đến hết năm 2020 đối với doanh nghiệp bất động sản, còn với người vay mua nhà ở thương mại thì cho phép giãn tiến độ trả nợ đến hết 2020.

Theo Bộ Xây dựng, điều quan trọng nhất là cần có giải pháp tháo gỡ về thể chế, đặc biệt là khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp để bán, với những cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất, bố trí nguồn vốn, miễn giảm các thủ tục hành chính… Bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng cần chủ động tái cơ cấu hoạt động kinh doanh và sản phẩm để thích ứng với đòi hỏi thị trường./.