Mô hình khu đô thị mới bắt đầu xuất hiện cách đây hơn 20 năm, với sự hình thành các khu đô thị quy mô lớn, kiểu mẫu như Khu đô thị Phú Mỹ Hưng (hơn 400 ha) tại TPHCM hay Khu đô thị Ciputra (hơn 300 ha) tại Hà Nội. Những năm gần đây, nhiều khu đô thị có diện tích hàng trăm hecta đã và đang được triển khai tại các thành phố lớn, góp phần thay đổi bộ mặt đô thị. Tuy nhiên, việc xây dựng các khu đô thị hiện còn gặp nhiều thách thức về quy hoạch và tạo lập quỹ đất.

Cần có quy hoạch tốt

Tiến sĩ Võ Kim Cương, nguyên Phó Kiến trúc sư trưởng TPHCM cho biết, ở Việt Nam và trên thế giới, những khu đô thị lớn được gọi là mega city có quy mô từ 10 triệu dân trở lên (không nói đến diện tích). Theo ông Cương, xu hướng phát triển đô thị bằng các dự án lớn là đúng đắn và cần được ủng hộ. Đô thị không phát triển bằng nhà ở riêng lẻ hoặc các dự án vài hecta manh mún. Tính ưu việt của các khu đô thị lớn là được quy hoạch bài bản, có nhiều cấp độ khác nhau từ các trục đường lớn - nhỏ, cùng các hệ thống hạ tầng khác như cấp thoát nước, đường điện...

Nhắc đến thực trạng hiện nay, ông Cương cho rằng TPHCM chưa hình thành được nhiều khu đô thị lớn, số lượng còn quá ít. Thành phố cần phải có chương trình với những bước đi cụ thể thì mới làm tốt được những dự án lớn. Nhìn chung, hiện trạng đô thị TPHCM hiện tại chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển. Ông Cương chỉ ra rằng, khởi đầu để xây dựng một khu đô thị lớn thì phải có quy hoạch, sau đó là kế hoạch thực hiện, rồi đến các chính sách về tài chính, đất đai. Quy hoạch là tổ chức một không gian để định hình khu đô thị, cần phải thực hiện tốt và giữ vững.

“Sau khi tổ chức được không gian, nếu không có sự can thiệp mạnh mẽ của nhà nước lập tức sẽ bị méo mó, không theo quy hoạch ban đầu, làm mất tính đồng bộ và tạo ra một đô thị có những "khuyết tật" như ô nhiễm môi trường, tắc nghẽn giao thông”, ông Võ Kim Cương nhấn mạnh.

Gỡ nút thắt quỹ đất

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, thời gian qua còn nhiều dự án khu đô thị chậm hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng và tiện ích, nên không thu hút được người dân vào sinh sống. Thậm chí có những khu quy mô hàng trăm hecta nhưng vẫn nhếch nhác. Một trong những nguyên nhân là vướng đền bù, giải phóng mặt bằng. Để phát triển các khu đô thị lớn, cần tháo gỡ điểm nghẽn về quỹ đất.

Theo ông Châu, về cơ chế tạo lập quỹ đất, từ trước tới nay Luật Đất đai chỉ quy định nhà nước thu hồi và giao đất cho chủ đầu tư làm dự án. Nếu như nhà nước tạo điều kiện để doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất thì sẽ giải quyết được nút thắt này. Ông Châu cho biết, Luật Đất đai các năm 2003 và 2013 đều giữ quy định tổ chức phát triển quỹ đất mà hiện là Trung tâm phát triển quỹ đất các tỉnh, thành có nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, quản lý quỹ đất và tổ chức đấu giá để phục vụ đầu tư, thế nhưng hiện tại chưa thấy làm được điều này.

“Doanh nghiệp làm dự án nhà ở thì bồi thường cho người dân rất cao, làm dự án công ích cho nhà nước thì nhà nước bồi thường quá thấp. Chúng tôi đề nghị phát huy vai trò của Trung tâm phát triển quỹ đất, đảm bảo sự công bằng trong bồi thường. Xong rồi quỹ đất sạch đó đưa ra đấu giá theo đúng quy định Luật Đất đai, nhà đầu tư không phải lo vấn đề quỹ đất, tạo môi trường kinh doanh tốt hơn”, ông Lê Hoàng Châu chia sẻ.

Có thể thấy, hai vấn đề lớn là quy hoạch và quỹ đất phải được giải quyết đồng bộ, gắn chặt với nhau để giải quyết vướng mắc trong xây dựng khu đô thị lớn. Tiến sĩ Nguyễn Đình Thọ, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển Quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho rằng quy hoạch và phân bổ nguồn tài nguyên đất đai phải hợp lý, gắn với thực tiễn, đáp ứng nhu cầu sử dụng và khả năng chi trả của doanh nghiệp. Cần khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội.

Ông Thọ cho biết, trong năm 2019, tiền sử dụng đất thu được ở Việt Nam là 192.000 tỷ đồng, gấp 5 lần so với nguồn thu từ dầu khí. Nếu các tỉnh, thành sử dụng nguồn thu này để tạo lập quỹ đất thì sẽ tạo điều kiện để các doanh nghiệp phát triển dự án dễ dàng hơn so với việc doanh nghiệp tự thỏa thuận, bồi thường để tạo lập quỹ đất. “Rất nhiều doanh nghiệp gặp phải vấn đề có những thửa đất “da báo” không thể giải phóng được, hoặc không thỏa thuận được với người dân, tạo ra khó khăn cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện dự án. Chúng tôi vẫn bảo vệ quan điểm phải tạo lập quỹ đất, sau đó tổ chức đấu giá để thu hồi tiền cho ngân sách”, ông Nguyễn Đình Thọ nhấn mạnh.

Xu hướng phát triển hình thành các khu đô thị lớn là tất yếu trong quá trình phát triển của các đô thị. Đây cũng là lời giải cho bài toán phát triển bền vững, giúp giãn dân ra khỏi khu vực trung tâm, nâng cao chất lượng sống của người dân, tạo nên các tâm điểm phát triển mới về kinh tế - xã hội. Do đó, rất cần có cơ chế thuận lợi, thống nhất để thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng khu đô thị./.

Duy Phương/VOV-TPHCM