Sau đợt thanh tra hồi tháng 4/2021, Bộ Xây dựng đã chỉ ra 4/6 “vấn nạn” đang tồn tại ở các khu chung cư Skylight, gồm: Chậm chuyển giao kinh phí bảo trì nhà chung cư; lấn chiếm, sử dụng không gian thuộc sở hữu chung sử dụng vào mục đích riêng của chủ đầu tư; chưa quyết toán số liệu; chậm bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ hồ sơ nhà.

Mập mờ hồ sơ, chiếm dụng không gian sử dụng chung

Chung cư Skylight (gồm 14 căn liền kề và 02 tòa cao tầng, tổng số 504 căn hộ), tọa lạc tại địa chỉ 125D phố Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội được bàn giao cho các chủ sở hữu và đi vào hoạt động đã 8 năm. Tuy nhiên, hiện nay Ban quản trị (BQT) Chung cư vẫn chưa nhận được đầy đủ hồ sơ dự án. Chính việc chậm bàn giao hồ sơ, bàn giao hồ sơ không đầy đủ giữa chủ đầu tư là Tổng Công ty Cơ khí xây dựng - CTCP (COMA) và BQT Chung cư dẫn đến nhiều tranh chấp giữa COMA và các chủ sở hữu diễn ra nhiều năm qua vẫn chưa được giải quyết.

Cụ thể, trong hợp đồng mua bán căn hộ ký với các hộ gia đình đã nêu rất rõ, tầng kỹ thuật là tầng thuộc sở hữu chung. Tuy nhiên, hiện tầng này đang là nơi đặt văn phòng ban quản lý, cho doanh nghiệp thuê kinh doanh…

Ông Nguyễn Quang Tùng, Phó BTQ Chung cư Skylight, cho biết: COMA hiện đang chiếm dụng diện tích tầng kỹ thuật để sử dụng kinh doanh và đã lắp đặt trái phép bổ sung sai thiết kế ở một số khu vực tại tầng này để cho thuê mặt bằng kinh doanh trái phép. Để mập mờ quyền sở hữu, COMA đã tự ý đổi tên các tầng theo thiết kế được duyệt từ tầng 1 thành tầng G và tầng kỹ thuật thành tầng 1. Bên cạnh đó, COMA đang chiếm dụng diện tích 02 phòng sinh hoạt cộng đồng của cư dân để cho thuê kinh doanh. Trong khi đó, theo thiết kế và căn cứ ký hợp đồng mua bán căn hộ, (đã được Sở XD thẩm định chấp thuận tại Kết quả thẩm định thiết kế số 37/SXD-TĐ, ngày 05/01/2007), vị trí 02 phòng sinh hoạt cộng đồng này nằm ở tầng 1 (nay đã bị đổi tên là tầng G).

Theo thiết kế ban đầu, tầng kỹ thuật được bố trí để các hệ thống kỹ thuật điện, nước, máy phát điện dự phòng, máy bơm sinh hoạt, máy bơm cứu hỏa, hệ thống điều hòa, hệ thống kỹ thuật thông tin... Nhưng trong quá trình thi công, chủ đầu tư đã đưa một phần hệ thống kỹ thuật xuống dưới (tầng G) và phần còn lại xuống 2 tầng hầm. Việc thay đổi này có liên quan đến các nội dung quy định trong hợp đồng mua căn hộ như vị trí tầng kỹ thuật, các phần sở hữu chung và không được thông báo cho người dân. Thực tế cho đến thời điểm hiện tại, diện tích tầng kỹ thuật (tầng 1) và tầng 1 (tầng G) đang được COMA cho thuê kinh doanh, thu lợi trái phép mà không hề được sự đồng ý của BQT và các chủ sở hữu. Điều đáng nói, hiện nay COMA vẫn thu của người dân tiền phí dịch vụ tại một số diện tích thuộc phần diện tích sử dụng chung này khiến cho nhiều cư dân vô cùng bức xúc.

“Để làm rõ vẫn đề sở hữu các diện tích sử dụng chung - riêng, BQT đã nhiều năm nay yêu cầu COMA bàn giao hồ sở hoàn công, quyết toán dự án cho BQT theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, đến nay COMA vẫn chây ỳ, chưa bàn giao”, ông Nguyễn Quang Tùng cho hay.

Cũng theo ông Tùng, COMA hiện đang chiếm dụng để kinh doanh, không chịu bàn giao cho BQT quản lý diện tích hầm để xe đạp, xe máy, ô tô, cũng là diện tích sử dụng chung theo hợp đồng mua bán căn hộ và quy định tại Luật Nhà ở.

Theo một thành viên Ban kiểm soát Chung cư Skylight cho biết, việc COMA chiếm dụng vỉa hè, lòng đường bao quanh khu Chung cư (là diện tích công cộng xung quanh tòa nhà) để trông giữ ô tô, thu lợi là hành động chiếm dụng trái phép, gây cản trở tới việc sinh hoạt của cư dân. Đồng thời, căn cứ nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mã số AI225765 do Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cấp ngày 12/11/2009, COMA cũng chiếm dụng và tự ý xây dựng một trạm bảo vệ soát vé xe nằm giữa đường thuộc “Khu G” là đất giao thông nội bộ, sử dụng chung, không được xây dựng công trình kể cả tường rào.

Chiếm dụng quỹ bảo trì

Không chỉ mập mờ chiếm dụng không gian sử dụng chung vào mục đích cho thuê kinh doanh, trục lợi, COMA còn chiếm dụng quỹ bảo trì nhà Chung cư Skylight trong nhiều năm qua với số tiền hàng chục tỷ đồng. Bất chấp các quy định của pháp luật, yêu cầu chuyển trả quỹ bảo trì cho BQT của các chủ sở hữu.

Bà Nguyễn Tuyết Mai, thành viên BQT Chung cư Skylight cho biết: Theo biên bản họp bàn giao kinh phí bảo trì giữa COMA và BQT Chung cư Skylight vào tháng 3/2017, COMA phải bàn giao số tiền quỹ bảo trì của 504 căn hộ chung cư (Chưa bao gồm số tiền quỹ bảo trì phần diện tích thuộc sở hữu của COMA) là 21.314.997.436VNĐ cho BQT Chung cư Skylight. Tuy nhiên, COMA chỉ chuyển trả cho BQT đến thời điểm hiện tại số tiền 12.725.000.000VNĐ.

Cũng theo bà Mai, ngày 11/4/2017, do gặp khó khăn về tài chính, COMA đã có công văn số 327/COMA-TCKT gửi BQT Chung cư Skylight đề nghị chuyển trả chậm số tiền quỹ bảo trì nêu trên, theo kế hoạch là không dưới 1.000.000.000VNĐ/quý. Tuy nhiên, đến tháng 7/2021, COMA đã dừng việc chuyển trả quỹ bảo trì như văn bản nêu trên.

Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung nội dung Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, quy định: Khi BQT có văn bản yêu cầu thì chủ đầu tư phải phối hợp quyết toán số liệu kinh phí bảo trì, chuyển tổ chức tín dụng xử lý, chuyển kinh phí bảo trì sang tài khoản của BQT, nếu không được thì UBND cấp tỉnh có quyền cưỡng chế chuyển tiền từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản của BQT, và nếu vẫn không được thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo các cơ quan chức năng cưỡng chế kê biên, bán đấu giá nhà, đất của riêng chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì cho BQT.

Tại Chỉ thị số 02/CT-BXD mới đây của Bộ Xây dựng, Bộ đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện quyền và trách nhiệm theo quy định tại Nghị định 99 năm 2015 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Đồng thời, chỉ đạo các cơ quan chức năng phối hợp cơ quan công an trên địa bàn để xử lý đối với các trường hợp có dấu hiệu vi phạm hình sự trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định. Kiên quyết chỉ đạo cưỡng chế và xử lý nghiêm chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị theo quy định.

Chỉ đạo Sở Xây dựng tổ chức thanh tra chuyên ngành về nhà ở tại địa phương theo quy định Luật Nhà ở năm 2014, trong đó tăng cường thanh tra công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì các nhà chung cư. Khi phát hiện tổ chức, cá nhân có dấu hiệu tội phạm về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì thì chuyển cơ quan điều tra theo quy định. Đối với các trường hợp phức tạp, liên hệ với Thanh tra Bộ Xây dựng để được hướng dẫn…

UBND cấp huyện khi nhận được đầy đủ hồ sơ đề nghị của BQT nhà chung cư thì khẩn trương kiểm tra và ban hành quyết định công nhận hoặc ủy quyền cho UBND cấp xã nơi có nhà chung cư kiểm tra hồ sơ và ban hành quyết định công nhận BQT nhà chung cư theo quy định tại Điều 22 Thông tư số 02/2016 và Khoản 10 Điều 1 Thông tư số 06/2019 của Bộ Xây dựng…

Đối với chủ đầu tư, quản lý và bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định 20/2021 của Chính phủ, Thông tư 02/2016 và Thông tư 09/2019 của Bộ Xây dựng./.