Thưa luật sư, hiện có nhiều trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay và gặp nhiều rủi ro, xin luật sư cho biết một ví dụ điển hình và cách xử lý.

Hiện việc mua bán nhà đất qua hình thức viết tay rất phổ biến và rủi ro từ hình thức này cũng thường xuyên xảy ra. Có thể kể đến một trường hợp điển hình mà tôi đã nhận được yêu cầu tư vấn như sau: Ông A mua đất của hàng xóm với giá 200 triệu. Ông A đã đưa cho bên bán 100 triệu còn 100 triệu giữ lại đến khi bên bán tách sổ thì sẽ giao nốt 100 triệu còn lại và bên bán đồng ý. Mua bán có làm giấy viết tay, có chữ ký của người bán và người làm chứng nhưng không có chữ ký của thôn và xã. Ông A yêu cầu người bán cùng lên thôn và xã để chứng nhận nhưng bên bán lại yêu cầu ông A phải đưa cho bên bán thêm 10 triệu để tách sổ thì mới lên xã chứng nhận.

Đối với trường hợp này, cần phải hiểu được tính chất của giấy viết tay mà các bên đã ký là hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng mua bán đất. Nếu trường hợp giấy viết tay là hợp đồng đặt cọc giao dịch mua bán đất thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Do đó, các bên và người làm chứng ký giấy tay thì hợp đồng đặt cọc đó vẫn có giá trị pháp lý (theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015). Khi đó, trường hợp bên bán trở mặt không chịu đi đến thôn, xã chứng nhận giấy tờ viết tay thì giấy viết tay đó vẫn được công nhận, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc tiếp tục giao kết, thực hiện giao dịch mua bán đất thì phải trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác (theo khoản 2, Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Trường hợp giấy tờ viết tay là hợp đồng mua bán đất thì bắt buộc phải được công chứng, chứng thực thì mới phát sinh hiệu lực (theo điểm a, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013). Hợp đồng mua bán đất là một giao dịch dân sự theo Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 2015, do đó, giao dịch mua bán này chỉ phát sinh hiệu lực khi có đầy đủ các điều kiện về chủ thể ký kết, về nội dung và hình thức của hợp đồng. Vì vậy, giấy tờ viết tay của bạn là hợp đồng mua bán đất thì phải được công chứng, chứng thực mới hợp pháp về mặt hình thức. Trường hợp hai bên không thể thoả thuận để hoàn tất giao dịch mua bán thì giấy tờ viết tay đó được xử lý như sau: giao dịch mua bán đất của bạn mới chỉ được thực hiện ½ giá trị hợp đồng nên giao dịch này sẽ vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức theo khoản 2, Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015. Khi đó, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập; các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Vì vậy, giao dịch mua bán đất của bạn sẽ không tiếp tục được thực hiện và bên bán sẽ trả lại cho bạn 100 triệu đã nhận lúc ban đầu.

Có trường hợp mua đất bằng giấy viết tay mà không có công chứng và đã xây nhà và làm hàng rào cố định. Thời điểm 2 bên mua bán đất chỉ viết tay có chữ ký của người cha và người con rồi đưa tiền. Bây giờ bên người bán là người con định đòi lại đất. Liệu ra toà thì bên mua có bị mất phần đất đó không, thưa luật sư?

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại Văn phòng Công chứng hoặc UBND cấp xã phường.

Đây là quy định chung đã có từ lâu và khi các bên mua bán phải thực hiện theo đúng quy định thì tài sản đó mới được pháp luật bảo vệ và bạn mới có thể thực hiện việc sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mặt khác, khi có vấn đề tranh chấp từ một bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên đó có thể căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 để đề nghị Toà án tuyên bố Hợp đồng viết tay giữa hai bên là vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Cụ thể là không công chứng, chứng thực). Và theo quy định tại các Điều 117, 119, 131 Bộ Luật dân sự năm 2015 khi hợp đồng dân sự bị vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại hiện trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Mặc dù vậy, người mua vẫn có thể bảo vệ quyền lợi ích của mình, khi pháp luật cũng quy định trong trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Nhưng người mua phải chứng minh được mình đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ thanh toán bằng các chứng cứ như Giấy biên nhận tiền, Biên bản, các đoạn ghi âm, ghi hình, các nội dung trao đổi hoặc sao kê Ngân hàng chứng minh việc chuyển tiền. Với các chứng cứ này, bạn có thể đề nghị Toà tuyên bố hợp đồng đã có hiệu lực và chủ đất không được phép đòi lại đất.

Có trường hợp giao dịch mảnh đất chưa có sổ, làm giấy tay sang nhượng đất và có báo qua địa chính xã để làm chứng lưu hồ sơ. Khi người mua rào lại thì dòng họ người bán đến đòi đất và nói chưa có chữ ký của anh em, nhưng đất này do vợ chồng người bán khai phá, có hộ khẩu riêng. Theo luật sư phải giải quyết thế nào?

Trước hết, cần phải kiểm tra nguồn gốc của thửa đất để xem liệu đất này có thuộc quyền sở hữu hợp pháp của duy nhất người bán hay không? Nếu đất này do vợ chồng người bán (tạm gọi là ông B) khai phá, khai hoang thì đủ điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 và hướng dẫn bởi các Điều 20, 21, 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Trường hợp sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì mua đất từ vợ chồng ông B sẽ là hợp lệ.

Tuy nhiên, để chặt chẽ nhất, có thể đề nghị vợ chồng ông B thực hiện việc làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước, sau đó làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.

Trường hợp thứ hai, thửa đất này là do tổ tiên, cha mẹ ông B khai phá, sau đó do vợ chồng ông B quản lý, sử dụng. Khi đó cần phải xác minh xem có hay không việc chuyển quyền sử dụng cho ông B và việc chuyển quyền đó có hợp pháp hay không?

Trường hợp bố mẹ ông B mất đi, chưa làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế cho các đồng thừa kế của ông B thì việc tranh chấp sẽ xảy ra và sẽ khá bất lợi cho người mua khi giải quyết tại Toà án có thẩm quyền. Toà án có thẩm quyền tuyên giao dịch dân sự đó là vô hiệu do không đáp ứng về mặt chủ thể hoặc cũng có thể tuyên hợp đồng có hiệu lực một phần trong phần đất sở hữu hợp pháp của ông B sau khi chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật.

Hơn nữa, khi bên mua chưa sử dụng đất, chưa xây nhà trên đất thì có khả năng bên mua phải hoàn trả lại thửa đất hoặc một phần thửa đất và nhận lại số tiền đã trả cho ông B.

Để bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp cho mình, bên mua nên nhờ những người có chuyên môn, am hiểu pháp luật tham gia vào vụ việc nhằm thu thập tài liệu hồ sơ một cách dễ dàng, nhanh chóng và hiệu quả, cùng với việc bảo vệ, tư vấn tại các cơ quan tố tụng.

Xin cảm ơn luật sư!

Ánh Phương (thực hiện)