Theo ông giá đất có ý nghĩa như thế nào đối với các giao dịch về đất đai?

Theo tôi giá đất ảnh hưởng đến việc tính thuế, lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng bất động sản. Vì lệ phí trước bạ là một khoản tiền mà người có tài sản phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu của mình đối với tài sản đó. Giá đất là căn cứ xác định giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Căn cứ theo quy định tại điểm đ khoản 4 điều 114 Luật đất đai năm 2013, khoản 5 điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh:

Giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất được tính như sau: Giá trị của thửa đất cần định giá (1m²) = Giá đất trong bảng giá đất x hệ số điều chỉnh giá đất

Hiện nay, giá đất được xây dựng như thế nào thưa ông?

Căn cứ quy định của Nghị định số 44 và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường (Thông tư số 36), quy trình xác định giá đất cụ thể gồm những bước cụ thể sau:

Bước 1. Xây dựng kế hoạch và chuẩn bị định giá đất cụ thể

Căn cứ dự thảo kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và kế hoạch cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể. Kế hoạch này phải được trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đồng thời với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện. Việc lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất được thực hiện theo pháp luật đấu thầu và hoàn tất trước ngày 31 tháng 3 hàng năm.

Bước 2. Điều tra, tổng hợp, phân tích dữ liệu, áp dụng phương pháp định giá đất để xây dựng phương án giá đất cụ thể.

Chủ thể được giao nhiệm vụ xây dựng dự thảo phương án giá đất/phương án hệ số điều chỉnh giá đất sẽ tiến hành điều tra, thu thập và tổng hợp thông tin giá đất trên thị trường thông qua khảo sát bằng các phiếu thu thập thông tin theo từng loại đất tại phụ lục 05 ban hành kèm theo Thông tư số 36. Trên cơ sở kết quả thông tin thu thập được sẽ xử lý theo trường hợp tại khoản 2 Điều 18 Nghị định số 44 hoặc theo khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai nhưng không thuộc trường hợp tại khoản 2 Điều 18 Nghị định số 44 thì căn cứ các thông tin thu thập áp dụng các phương pháp định giá đất tại khoản 1, 2, 3, 4 Nghị định số 44 để xây dựng phương án giá đất cụ thể. Quá trình thực hiện việc điều tra, tổng hợp giá đất trên thị trường được xem là khó khăn nhất và ảnh hưởng rất lớn đến kết quả định giá đất. Bởi giá giao dịch thật chỉ có người mua và người bán biết chính xác, vì giao dịch bất động sản không bắt buộc phải qua sàn và việc thanh toán cũng không nhất thiết qua ngân hàng.

Sau khi hoàn tất dự thảo phương án giá đất/ phương án hệ số điều chỉnh giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, đánh giá, xây dựng Tờ trình về việc quyết định giá đất.

Bước 3. Thẩm định và hoàn chỉnh dự thảo phương án giá đất cụ thể

Sau khi kiểm tra, đánh giá kết quả, Sở Tài nguyên và Môi trường trình phương án giá đất/ phương án hệ số điều chỉnh giá đất để thẩm định bởi Hội đồng thẩm định giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập.

Bước 4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định phê duyệt giá đất cụ thể

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 32 Thông tư số 36 quy định trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quyết định giá đất. Như vậy, quyền quyết định giá đất cụ thể thuộc về tập thể Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Tuy nhiên, trên thực tế người quyết định cuối cùng là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Theo đề xuất, người dân được tham gia xây dựng giá đất, ý kiến của luật sư thế nào?

Căn cứ theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì hiện nay, người dân chưa được tham gia xây dựng giá đất. Do đó, Luật Đất đai cần thay đổi, thực hiện khảo sát tỷ lệ người dân đồng thuận, không đồng thuận về việc đồng thuận với giá đất. Thẩm quyền đề nghị, quyết định và xác định giá đất đều do cơ quan nhà nước thực hiện. người dân vẫn còn đứng ngoài quy trình xác định giá đất khi nhà nước định giá thửa đất của họ.

Người dân được tham gia xây dựng giá đất cũng như đóng góp ý kiến, quan điểm của mình trong việc xây dựng quy định của pháp luật đất đai nói chung cần được bổ sung vào quy định của Luật đất đai. Bởi, thực tế cho thấy rằng, Thực tiễn thực hiện quy định của pháp luật về xác định giá đất cho thấy việc xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi thu hồi đất của cơ quan nhà nước có xu hướng phổ biến là mức giá bồi thường thấp hơn giá thị trường. Giá đất tính tiền bồi thường vẫn mang tính áp đặt và được phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định với những tiêu chí định tính không rõ ràng, dẫn đến mức giá bồi thường trên thực tế không đảm bảo yêu cầu phù hợp giá thị trường, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, việc giá đất thấp hơn nhiều so với giá đất trên thực tế là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng khiếu kiện triền miên của người dân khi nhà nước thu hồi đất, điều đó thể hiện sự không thống nhất giữa gái đất do nhà nước ban hành và quan điểm của người dân đối với giá đất. Người dân được tham gia xây dựng giá đất cũng như đóng góp ý kiến, quan điểm của mình trong việc xây dựng quy định của pháp luật đất đai sẽ có sự linh hoạt hơn, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân

Tại điểm d khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai quy định việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc cùng thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Tuy nhiên, thực tế ở nhiều địa phương, chỉ cách nhau một con đường nhỏ, nhưng giá đất hai bên đường đã khác nhau xa, đặc biệt các thửa đất liền kề nhau là nơi giáp ranh địa giới hành chính cấp tỉnh.

Quy trình định giá đất được quy định tại Điều 15 Luật Đất đai, từ điều tra, phân tích, tổng hợp thông tin, xây dựng phương án, thẩm định và quyết định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, còn đối tượng chịu ảnh hưởng nhất từ giá đất là người sử dụng đất lại đứng ngoài quy trình. Mặc dù Điều 115 và Điều 116 Luật Đất đai có quy định về việc tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập. Tuy nhiên, theo Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung, cơ quan nhà nước sẽ quyết định thuê hay không thuê tổ chức tư vấn định giá đất độc lập tham gia xây dựng phương án định giá đất. Do đó, giá đất mang nặng tính áp đặt của chủ thể quản lý, chưa có sự tham gia, đóng góp của người dân gây những ảnh hưởng nhất định về tính công bằng và chính xác của giá đất được quyết định.

Đề xuất này có thực sự cần thiết không thưa ông?

Đây có thể coi là một giải pháp để khắc phục được những mâu thuẫn của nhân dân và có ý nghĩa nhất định đối với việc thúc đẩy việc thực hiện, triển khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương.

Xin cảm ơn ông!