Với gần 2.700 biệt thự nhà vườn và 592 căn hộ nhà phố thương mại, chưa kể số lượng căn hộ chung cư được xây dựng, Dự án khu đô thị mới Dương Nội do Tập đoàn Nam Cường làm chủ đầu tư được biết đến là một trong những dự án đô thị có quy mô lớn trên địa bàn Thủ đô. Tuy nhiên, đang có nhiều dấu hiệu cho thấy các sản phẩm bất động sản tại Khu đô thị mới Dương Nội không đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật mà UBND tỉnh Hà Tây đã phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.

Không đúng quyết định, có được cấp sổ đỏ?

Khu biệt thự An Phú, An Quý… thuộc Khu đô thị mới Dương Nội (KĐTM) được Tập đoàn Nam Cường (Nam Cường) và nhiều sàn bất động sản quảng cáo là sản phẩm biệt thự hấp dẫn, đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư mong muốn có nhà ở kết hợp kinh doanh.

Theo thông tin công khai trên trang bất động sản của Nam Cường, khu biệt thự An Phú Shop Villa bao gồm 246 căn liền kề và biệt thự thương mại, mật độ xây dựng: 59,8%, diện tích đất từng căn: 138m2 - 202m2.

Còn khu biệt thự An Quý Villa được Tập đoàn Đất Xanh miền Bắc quảng cáo với 397 căn biệt thự nhà vườn, có diện tích từ 157m2 - 263m2.

Thế nhưng thật bất ngờ, theo Quyết định 1955/QĐ/UBND, ngày 02/07/2008 của UBND tỉnh Hà Tây phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 KĐTM Dương Nội thì không có diện tích đất dưới 200m2/lô đất như Nam Cường và các sàn bất động sản rao bán rầm rộ thời gian qua. Cụ thể, Quyết định 1955 nêu rõ đối với đất nhà vườn, tiêu chuẩn đất ở: 200 - 300m2.

Đáng chú ý, các căn biệt thự nhà vườn và nhà phố có dấu hiệu phân lô không phù hợp với tiêu chuẩn đất ở chiếm số lượng không hề nhỏ trên tổng số các công trình thấp tầng tại KĐTM Dương Nội.

Theo tìm hiểu của phóng viên, việc chuyển nhượng các căn biệt thự ở đây được ký kết bằng hợp đồng mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư và khách hàng. Việc ký kết hợp đồng căn cứ vào Bộ luật Dân sự; Nghị dịnh 99; Luật Kinh doanh bất động sản; Nghị định 76; Quyết định số 33/QĐ-UBND, ngày 7/1/2008 của UBND tỉnh Hà Tây v/v cho phép đầu tư xây dựng KĐTM Dương Nội, thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây; Quyết định 1955/QĐ-UBND ngày 2/7/2008 của UBND tỉnh Hà Tây v/v phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 KĐTM Dương Nội, thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây.

Căn cứ hợp đồng mua bán nhà ở trên, khách hàng có thể tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng cho khách hàng khác. Để bảo đảm cho giao dịch cuối cùng, ông Nguyễn Đức Vinh, Giám đốc Chi nhánh Hà Tây - Công ty cổ phần Tập đoàn Nam Cường Hà Nội sẽ ký xác nhận chỉ giao dịch với bên được nhận chuyển nhượng cuối cùng.

Trong vai khách hàng mua đất để đầu tư, phóng viên Báo Tiếng nói Việt Nam được một nhân viên sàn bất động sản giới thiệu gặp anh Đ.V.Kh là chủ nhân một căn biệt thự có diện tích 180m2, thuộc lô G06, khu An Quý. Ngay bên cạnh là lô góc có diện tích đất 198m2, nhưng theo nhân viên môi giới thì chủ đầu tư (Tập đoàn Nam Cường) chưa muốn bán, chỉ muốn bán những căn trong để thăm dò nhu cầu khách hàng.

Biết khách hàng “kết” căn biệt thự rộng 180m2, cả chủ nhà và nhân viên môi giới vồn vã, khu biệt thự An Quý này được chủ đầu tư thuê các nhà thầu uy tín thi công, bảo đảm chất lượng cao, anh và chị có thể tham quan từng tầng của căn biệt thự này.

Cầm trên tay tập hồ sơ thiết kế căn biệt thự, hồ sơ hoàn công, hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng… anh Đ.V.Kh khẳng định, căn biệt thự này đủ điều kiện để giao dịch trên thị trường.

Khi phóng viên tỏ ý băn khoăn về tính chất pháp lý của giao dịch, anh Đ.V.Kh và nhân viên tiếp thị vỗ về, anh và chị cứ yên tâm, mấy hôm vừa rồi chủ đầu tư đã yêu cầu khách hàng mua biệt thự hoàn thiện hồ sơ để trình cấp thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. “Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng căn biệt thự này thì chủ đầu tư sẽ làm việc trực tiếp với anh chị để hoàn thiện hồ sơ liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, nhân viên tiếp thị cho hay.

Để khách hàng yên tâm, anh Đ.V.Kh nhiệt tình đưa nhóm phóng viên đến trụ sở của Nam Cường để được tư vấn. Thảo, một nhân viên chăm sóc khách của Nam Cường tiếp chúng tôi.

Khi chúng tôi bày tỏ băn khoăn với nhân viên chăm sóc khách hàng: Nam Cường căn cứ Quyết định 33 năm 2008 của UBND tỉnh Hà Tây cho phép đầu tư, Quyết định 1955 của UBND tỉnh Hà Tây phê duyệt điều chỉnh quy hoạch… để ký hợp đồng mua bán nhà ở với khách hàng. Ngoài những căn cứ pháp lý trên thì còn những căn cứ pháp lý nào không? Với những căn cứ pháp lý trên thì có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Nhân viên chăm sóc khách hàng của Nam Cường khẳng định, bộ phận pháp chế của tập đoàn đã làm đầy đủ theo quy định của pháp luật. Thảo cũng khẳng định, dự kiến 2 đến 3 tháng nữa sẽ gửi thông báo đến khách hàng mời nộp hồ sơ để Nam Cường làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng. Sẽ làm theo đợt nhiều khách hàng. Nếu khu An Quý chỉ có vài chục căn làm sổ đỏ thì sẽ làm chung với các khu khác. “Cái này anh không phải lo đâu ạ!”, Thảo nói.

Chia nhỏ đã được cấp có thẩm quyền cho phép?

Văn bản 4081/UBND-KHĐT, ngày 04/08/2018 do Phó Chủ tịch TP Hà Nội Nguyễn Thế Hùng ký ban hành về việc xử lý tiến độ dự án chỉ đạo Nam Cường liên hệ với cơ quan chuyên môn của TP Hà Nội để được hướng dẫn điều chỉnh hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của đồ án, dự án phù hợp với phân khu đô thị S4 tỷ lệ 1:5000 được duyệt. Trên cơ sở đó hoàn thiện thủ tục trình UBND TP Hà Nội phê duyệt điều chỉnh dự án chậm nhất quý 1/2019. Tuy nhiên, đến thời điểm này, Dự án KĐTM Dương Nội đã được phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư, điều chỉnh dự án theo quy định pháp luật hay chưa là điều mà dư luận quan tâm?

Xin nhắc lại, ngày 07/01/2008, UBND tỉnh Hà Tây ban hành Quyết định số 33/QĐ-UBND về việc “Cho phép đầu tư xây dựng KĐTM Dương Nội, TP Hà Đông, tỉnh Hà Tây”. Mục 5 của Quyết định 33/QĐ-UBND quy định về “Mục tiêu của dự án”, UBND tỉnh Hà Tây cho phép Công ty TNHH Thương mại và Du lịch Nam Cường (tức là Công ty cổ phần Tập đoàn Nam Cường hiện nay): “Xây dựng KĐTM hoàn chỉnh, đồng bộ gồm các công trình hạ tầng kỹ thuật, tạo cơ sở hình thành quỹ đất để phát triển xây dựng các khu nhà ở các loại: Biệt thự nhà vườn, chung cư, các công trình dịch vụ khách sạn hỗn hợp, hạ tầng xã hội, có thiết kế, kiến trúc phù hợp với yêu cầu phát triển đô thị, phát triển kinh tế - xã hội và cảnh quan khu vực”.

Như vậy, Quyết định 33/QĐ-UBND chỉ cho phép Nam Cường xây dựng “Biệt thự, chung cư, các công trình dịch vụ khách sạn hỗn hợp”. Trong các văn bản phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng sau này, hai hạng mục nhà ở nêu trên được đặt tên là “Đất hỗn hợp - nhà ở” và “Đất ở thấp tầng”…

Quyết định 1955/QĐ/UBND của UBND tỉnh Hà Tây ban hành ngày 02/07/2008 phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 KĐTM Dương Nội, mục 8 quy định “Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chính của đồ án”, phần “Đất xây dựng nhà ở” cũng chỉ có 02 hạng mục là “2.1 Đất nhà vườn” và “2.2 Đất nhà ở chung cư”.

Với tình trạng “chia nhỏ” các lô biệt thự, liền kề không phù hợp với quy hoạch, câu hỏi mà dư luận và các khách hàng quan tâm là Chi nhánh Hà Tây Công ty Cổ phần Tập đoàn Nam Cường Hà Nội (đại diện chủ đầu tư) dựa vào căn cứ pháp lý nào để ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thu tiền đối với những lô biệt thự trên. Việc thay đổi chỉ tiêu đất ở đối với các lô biệt thự, liền kề có dấu hiệu không phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan chức năng có thẩm quyền cho phép hay chưa?

Theo khoản 4, Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản, một trong những hành vi cấm là việc không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản. Chủ thể thực hiện hành vi có thể bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 (Điểm b, Khoản 1, Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP) và còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc công khai đầy đủ, chính xác nội dung thông tin về bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo đúng quy định.

Hành vi không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không chính xác hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới thì chủ thể thực hiện hành vi có thể bị phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng (Điểm b, Khoản 3, Điều 58, Nghị định số 139/2017/NĐ-CP).

Trong khi Quyết định 1955/QĐ/UBND của UBND tỉnh Hà Tây ban hành ngày 02/07/2008 quy định rõ đối với đất nhà vườn, tiêu chuẩn đất ở: 200 - 300m2 thì Nam Cường lại đang giao dịch căn biệt thự khu An Quý có diện tích dưới 200m2. Nhiều ý kiến bày tỏ nghi ngại việc chủ đầu tư bán sản phẩm không đúng với quy hoạch? Liệu hợp đồng mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư và khách hàng có đáp ứng các yêu cầu chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án? Với thửa đất có diện tích không đáp ứng tiêu chuẩn đất ở mà Quyết định 1955 đã quy định thì khách hàng hàng có làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?... Đây là những vấn đề pháp lý cần được làm rõ.