Bài 1: “Nở rộ” chung cư mini “núp bóng” nhà ở riêng lẻ

Luật Nhà ở 2014 đã làm phát sinh nhiều tòa chung cư mini biến tướng tại các quận nội thành của TP Hà Nội, đồng thời cũng là một tác nhân làm quá tải kết cấu hạ tầng khu vực, không phù hợp với quy hoạch đô thị, tiềm ẩn nhiều rủi ro… Thế nhưng, chung cư mini vẫn đang là sự lựa chọn tối ưu cho những người có thu nhập thấp.

Chung cư mini nở rộ do đâu?

Cụ thể, Khoản 2, Điều 46, Luật Nhà ở 2014 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”.

Theo tìm hiểu của phóng viên, UBND TP Hà Nội ban hành các Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND, ngày 20/6/2014 về việc “Ban hành Quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND TP được Luật Đất đai năm 2013 và các nghị định của Chính phủ giao về đăng ký cấp GCNQSDĐ, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư…”, căn cứ vào điểm 1, 2 Điều 22, cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở chung cư mini nêu rõ: “Nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở; Căn hộ của nhà chung cư mini được xây dựng theo Giấy phép của cơ quan có thẩm quyền cấp, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch xây dựng đô thị đối với khu vực đã có quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng thì được cấp Giấy chứng nhận với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung. Trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini không được cấp Giấy chứng nhận”.

Đây cũng là cơ sở pháp luật để phát triển loại hình nhà chung cư mini trong thời gian qua. Trên thực tế, loại hình nhà ở này đã bị biến tướng rất phức tạp và nở rộ như “nấm mọc sau mưa”. Theo tìm hiểu của phóng viên, toàn thành phố có khoảng hơn 2000 chung cư mini tập trung nhiều nhất ở các quận: Cầu Giấy; Nam Từ Liêm; Bắc Từ Liêm; Tây Hồ; Thanh Xuân; huyện Thanh Trì...

Trên thị trường hiện nay có nhiều loại hình kinh doanh chung cư mi ni như: Chủ đầu tư gom đất xây dựng để bán; Chủ đầu tư sau khi xây dựng xong công trình thì sẽ ký kết với bên thứ ba cho thuê; Người dân tận dụng vừa ở vừa kinh doanh cho thuê nhà trọ dạng căn hộ khép kín cũng gọi là chung cư mini.

Tìm hiểu trên các trang batdongsan.com, Homdy.com, Alonnhadat.com.vn..., phóng viên nhận thấy nhu cầu giao dịch mua - bán, cho thuê chung cư mini chưa bao giờ hạ nhiệt.

Đơn cử trên trang batdongsan.com cho thấy tại quận Thanh Xuân tháng 9/2023, chỉ một vài thao tác lựa chọn phân khúc, giá tiền sẽ cho ra các sản phẩm lựa chọn mua cả tòa chung cư hoặc từng căn hộ chung cư. Với chung cư mini diện tích từ 50 - 100m2 tùy thuộc vào từng tuyến phố, vị trí có giá giao dịch từ 7 - 20 tỷ đồng/tòa. Đối với căn hộ chung cư mini diện tích 35 - 40 m2 có giá từ 600 - 750 triệu đồng; 40 - 55m2 có giá từ 900 - 1.000 triệu đồng; 55 - 65m2 có giao dịch từ 1,1 tỷ - 1,3 tỷ đồng. Cũng tại khu vực này, giá cho thuê chung cư mini có diện tích từ 20 - 25m2 có giá giao động từ 4,3 - 6 triệu đồng/căn, tùy thuộc vào diện tích và thiết bị nội thất được trang bị như: ti vi, điều hòa, nóng lạnh, máy giặt, tủ…

Tại huyện Thanh Trì, nhiều chủ đầu tư và hộ dân rao bán tòa chung cư mini xây 7 tầng với 20 phòng khép kín, đường nội khu 3m, mặt tiền rộng 4,8m, tầng 1 để xe máy, diện tích căn hộ vào khoảng 75m2 có giá 13,2 tỷ đồng. Đối với căn hộ chung cư mini cho thuê tại khu vực này đang có giá dao động từ 4,5 - 6 triệu đồng/căn, tùy thuộc vào diện tích thuê, nội thất được trang bị tại căn hộ thuê.

Với thu nhập thấp, nhiều cặp vợ chồng, người lao động, sinh viên... đã lựa chọn việc mua hoặc thuê căn hộ chung cư mini, phù hợp với khả năng chi trả.

Chung cư mini đè nén hạ tầng, băm nát quy hoạch

Ngoài những tòa chung cư mini nằm trên các trục đường chính, phố lớn phục vụ nhà đầu tư tầm cỡ, khách hàng có thu nhập khá thì đại đa số các chung cư mini hiện nay đều xây dựng tại các ngõ, ngách, hẻm nhỏ. Đặc điểm chung của các tòa nhà chung cư mini nằm trong ngõ nhỏ là chủ đầu tư bỏ ra số vốn ít, nhưng lại có khả năng thanh khoản nhanh, lợi nhuận cao và dễ dàng “làm luật” trong quá trình xây dựng, như: Xây vượt tầng, xây quá mật độ, cơi nới logia để tăng phòng, tăng diện tích sử dụng khi giao dịch bán, cho thuê lợi nhuận sẽ tăng theo.

Trở lại với vụ cháy kinh hoàng tại quận Thanh Xuân, theo tìm hiểu của phóng viên, chung cư trên được cấp Giấy phép xây dựng số 89 -2015/GPXD, ngày 11/3/2015 do UBND quận Thanh Xuân cấp cho chủ đầu tư, công trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ, tại địa chỉ: Tổ 3 cụm 4 (tức số 37 ngách 29/70 phố Khương Hạ), phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội. Theo giấy phép xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (có tầng lửng) là 167,4m2; Mật độ xây dựng: 70%; Tổng diện tích sàn xây dựng: 1165,9m2; Tổng chiều cao công trình là 20,2m (không tính tum thang). Giấy phép xây dựng cấp phép cho công trình được xây 6 tầng, tầng lửng và tum thang có không gian kỹ thuật.

Tuy nhiên, thực tế công trình này đã xây dựng trên 100% diện tích với 10 tầng, trong đó có 1 tầng hầm, 8 tầng nổi và 1 tum. Chiếu theo quy định của giấy phép xây dựng, 30% diện tích còn lại đáng ra chủ chung cư phải chừa ra thì chỉ tồn tại “trên giấy”. Điều đáng nói, tòa chung cư này được chủ đầu tư xây dựng tại con hẻm nhỏ chỉ 3m, được xây xen kẽ khu dân cư, số lượng người sinh sống quá đông đang gây áp lực mật độ dân số cho con hẻm nhỏ.

Không chỉ ở quận Thanh Xuân mà tại quận Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Long Biên, huyện Thanh Trì… có nhiều chung cư mini đáp ứng nhu cầu của những người thu nhập thấp. Thế nhưng, việc bảo đảm phòng cháy chữa cháy như thế nào là câu hỏi còn bỏ ngỏ.

Với việc chung cư mini bùng phát đã gây hệ lụy phá nát quy hoạch, đè nén hạ tầng giao thông, tiềm ẩn rủi ro phòng cháy chữa cháy, mất an ninh trật tự...

Hàng loạt rủi ro, vì sao chung cư mini vẫn “hot”?

Chung cư mini là một dạng biến tướng từ nhà ở riêng lẻ, được xây dựng trong các con hẻm, ngách nhỏ, ba bề giáp ranh đều bị bịt kín bởi các công trình liền kề nên khi xảy ra hỏa hoạn chỉ duy nhất một lối ra vào, đó là mặt tiền của chung cư mini.

Về chất lượng công trình, vì đây là loại công trình nhà ở riêng lẻ nên theo Luật Nhà ở 2014 thì “chất lượng công trình do chủ đầu tư chịu trách nhiệm”, nên không có cơ quan chức năng nào thẩm định chất lượng, vì thế, chủ đầu tư vì lợi nhuận mà tiết giảm chi phí tối đa có thể, như vật liệu xây dựng, thiết bị nội thất, thậm chí hệ thống đường điện chất lượng không phải loại tốt. Sau một thời gian đi vào sử dụng thì chất lượng công trình đi xuống, việc sửa chữa tốn kém, khó khăn. Thêm nữa, việc không bảo dưỡng thường xuyên cũng khiến tăng nguy cơ rủi ro đối với các căn hộ chung cư mini.

Về tính pháp lý, việc chuyển nhượng các căn hộ chung cư mini thường là giấy viết tay hoặc lập vi bằng nên khó khăn trong việc chuyển nhượng tiếp theo hoặc cầm cố, bảo lãnh tại các ngân hàng… Thêm nữa, khi chủ nhà xây dựng sai phép, bị xử phạt vi phạm thì người mua căn hộ chung cư sẽ gặp rất nhiều rủi ro.

Thực tế, nhiều chủ chung cư mini khi bán hết thì “cao chạy xa bay” theo kiểu “sống chết mặc bay, tiền thầy bỏ túi”, bỏ mặc trách nhiệm làm sổ hồng cho người mua nhà. Cũng có nhiều trường hợp, chủ đầu tư đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thế chấp, bảo lãnh tại ngân hàng, khi mất khả năng chi trả thì tổ chức tín dụng sẽ phát mại tài sản, người mua chung cư mini sẽ gặp rủi ro.

Hàng loạt rủi ro như vậy, nhưng chung cư mini vẫn thanh khoản tốt vì phù hợp với túi tiền của những người có thu nhập thấp.