, ngày 23/6/2010. Theo đó, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở đã được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản... Tuy nhiên, theo tài liệu mà phóng viên thu thập được thì lại cho thấy, trong khi chưa xây dựng xong phần móng nhưng Công ty Việt Hân lại tiến hành ký hợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng. Cụ thể, tại biên bản lập ngày 23/6/2015, cuộc họp liên nghành gồm các cơ quan Sở Xây dựng; Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản; Văn phòng UBND thành phố; Sở quy hoạch kiến trúc; Sở Tài nguyên & Môi trường... về việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ Dự án Khu nhà ở, Văn phòng, Dịch vụ tại 136, Hồ Tùng Mậu do Công ty Việt Hân làm chủ đầu tư (Dự án Goldmark City), có nội dung: “Theo báo cáo của chủ đầu tư và qua kiểm tra thực tế, đến thời điểm hiện tại, dự án đang được thi công đồng bộ hai khu A và khu B, đã thi công xong phần cọc khoan nhồi, đang thi công móng và tầng hầm theo hồ sơ thiết kế...”. Như vậy, theo văn bản liên ngành lập ngày 23/6/2015 thì Công ty Việt Hân vẫn chưa hoàn thành xong phần móng. Bên cạnh đó, công văn số 13366, ngày 11/12/2015, Sở Xây dựng gửi Công ty Việt Hân có nội dung khẳng định: Hồ sơ Dự án khu nhà ở, văn phòng, dịch vụ tại 136 Hồ Tùng Mậu, quận Bắc Từ Liêm do Công ty Việt Hân làm chủ đầu tư chưa đáp ứng đủ các quy định về điều kiện bất động sản hình thành trong tương lai... Bất chấp quy định của pháp luật, ngày 19/6/2015, Công ty Việt Hân đã tiến hành xác lập Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 2103, tầng 21, tòa nhà Ruby4 (R4) thuộc dự án Khu nhà ở, Văn phòng, Dịch vụ, địa điểm 136, Hồ Tùng Mậu, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội với anh Phan Tiến Vinh. Liệu có qua mặt cơ quan chức năng? Theo quy định tại điểm e, khoản 3, Điều 9, Nghị định 71 thì đối với trường hợp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của khách hàng thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng, nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn. Cũng lưu ý rằng, văn bản báo cáo cơ quan chức năng phải nêu rõ hình thức huy động vốn, số vốn cần huy động; trường hợp huy động vốn theo hình thức huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng mua nhà ở thì phải nêu rõ số lượng, loại nhà ở và địa chỉ của nhà ở sẽ bán. Mục đích của việc thông báo này là để trong trường hợp phát hiện chủ đầu tư thực hiện huy động vốn không đúng quy định tại Nghị định 71 thì Sở Xây dựng phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư dừng việc huy động vốn, hủy bỏ các hợp đồng huy động vốn đã ký và thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Không hiểu Công ty Việt Hân đã báo cáo ra sao, chỉ biết rằng công văn số 13366 của Sở Xây dựng, ngày 11/12/2015, có nội dung khẳng định: Hồ sơ Dự án khu nhà ở, văn phòng, dịch vụ… do Công ty Việt Hân làm chủ đầu tư chưa đáp ứng đủ các quy định về điều kiện bất động sản hình thành trong tương lai... Cũng theo quy định tại điểm đ, khoản 1, Điều 9 thì tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng được coi là một hình thức huy động vốn. Những quy định của pháp luật là nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên; đồng thời cũng quy định rõ chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng huy động vốn hoặc hợp đồng mua bán nhà ở khi đã có đủ các điều kiện quy định tại Điều 9, Nghị định 71. Mặc các quy định của pháp luật, Công ty Việt Hân vẫn vô tư ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, yêu cầu khách hàng thanh toán. Tại biên bản cuộc họp liên ngành, ngày 23/6/2015 có nội dung: “Ngày 02/6/2015, Công ty Việt Hân có văn bản số 83/2015/CV-VH về việc cam kết chưa huy động vốn thực hiện dự án đầu tư xây dựng Dự án Khu nhà ở, Văn phòng, Dịch vụ tại 136 Hồ Tùng Mậu”. Nhưng rất lạ, trước đó vào ngày 5/11/2015, Công ty Việt Hân vẫn vô tư ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với khách hàng, yêu cầu bên mua thanh toán. Việc quảng cáo một đằng, bán hàng một nẻo; ký hợp đồng mua bán căn hộ, huy động vốn khi chưa xây dựng xong phần móng có dấu hiệu vi phạm các điều cấm theo quy định tại khoản 2, khoản 3, khoản 4, Điều 16, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và điều cấm quy định tại tại khoản 1, Điều 10, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Bởi thế, việc anh Phan Văn Vinh làm đơn khởi kiện và đề nghị Tòa án nhân dân quận Bắc Từ Liêm tuyên bố Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số GM/R4.2013/2015/HĐMB, ký ngày 19/6/2015 giữa ông Phan Tiến Vinh và Công ty Việt Hân vô hiệu là điều hoàn toàn có cơ sở. )
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của khách hàng.
Ký hợp đồng khi chưa xây dựng xong phần móng
Không chỉ quảng cáo sai sự thật về thông tin của dự án, Công ty Việt Hân có dấu hiệu huy động vốn trái phép. Việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai với khách hàng là hình thức huy động vốn, phải tuân thủ quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP (Nghị định 71), ngày 23/6/2010. Theo đó, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở đã được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản...
Tuy nhiên, theo tài liệu mà phóng viên thu thập được thì lại cho thấy, trong khi chưa xây dựng xong phần móng nhưng Công ty Việt Hân lại tiến hành ký hợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng. Cụ thể, tại biên bản lập ngày 23/6/2015, cuộc họp liên nghành gồm các cơ quan Sở Xây dựng; Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản; Văn phòng UBND thành phố; Sở quy hoạch kiến trúc; Sở Tài nguyên & Môi trường... về việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ Dự án Khu nhà ở, Văn phòng, Dịch vụ tại 136, Hồ Tùng Mậu do Công ty Việt Hân làm chủ đầu tư (Dự án Goldmark City), có nội dung: “Theo báo cáo của chủ đầu tư và qua kiểm tra thực tế, đến thời điểm hiện tại, dự án đang được thi công đồng bộ hai khu A và khu B, đã thi công xong phần cọc khoan nhồi, đang thi công móng và tầng hầm theo hồ sơ thiết kế...”. Như vậy, theo văn bản liên ngành lập ngày 23/6/2015 thì Công ty Việt Hân vẫn chưa hoàn thành xong phần móng.
Bên cạnh đó, công văn số 13366, ngày 11/12/2015, Sở Xây dựng gửi Công ty Việt Hân có nội dung khẳng định: Hồ sơ Dự án khu nhà ở, văn phòng, dịch vụ tại 136 Hồ Tùng Mậu, quận Bắc Từ Liêm do Công ty Việt Hân làm chủ đầu tư chưa đáp ứng đủ các quy định về điều kiện bất động sản hình thành trong tương lai...
Bất chấp quy định của pháp luật, ngày 19/6/2015, Công ty Việt Hân đã tiến hành xác lập Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 2103, tầng 21, tòa nhà Ruby4 (R4) thuộc dự án Khu nhà ở, Văn phòng, Dịch vụ, địa điểm 136, Hồ Tùng Mậu, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội với anh Phan Tiến Vinh.
Liệu có qua mặt cơ quan chức năng?
Theo quy định tại điểm e, khoản 3, Điều 9, Nghị định 71 thì đối với trường hợp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của khách hàng thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng, nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn. Cũng lưu ý rằng, văn bản báo cáo cơ quan chức năng phải nêu rõ hình thức huy động vốn, số vốn cần huy động; trường hợp huy động vốn theo hình thức huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng mua nhà ở thì phải nêu rõ số lượng, loại nhà ở và địa chỉ của nhà ở sẽ bán.
Mục đích của việc thông báo này là để trong trường hợp phát hiện chủ đầu tư thực hiện huy động vốn không đúng quy định tại Nghị định 71 thì Sở Xây dựng phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư dừng việc huy động vốn, hủy bỏ các hợp đồng huy động vốn đã ký và thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
Không hiểu Công ty Việt Hân đã báo cáo ra sao, chỉ biết rằng công văn số 13366 của Sở Xây dựng, ngày 11/12/2015, có nội dung khẳng định: Hồ sơ Dự án khu nhà ở, văn phòng, dịch vụ… do Công ty Việt Hân làm chủ đầu tư chưa đáp ứng đủ các quy định về điều kiện bất động sản hình thành trong tương lai...
Cũng theo quy định tại điểm đ, khoản 1, Điều 9 thì tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng được coi là một hình thức huy động vốn.
Những quy định của pháp luật là nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên; đồng thời cũng quy định rõ chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng huy động vốn hoặc hợp đồng mua bán nhà ở khi đã có đủ các điều kiện quy định tại Điều 9, Nghị định 71.
Mặc các quy định của pháp luật, Công ty Việt Hân vẫn vô tư ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, yêu cầu khách hàng thanh toán. Tại biên bản cuộc họp liên ngành, ngày 23/6/2015 có nội dung: “Ngày 02/6/2015, Công ty Việt Hân có văn bản số 83/2015/CV-VH về việc cam kết chưa huy động vốn thực hiện dự án đầu tư xây dựng Dự án Khu nhà ở, Văn phòng, Dịch vụ tại 136 Hồ Tùng Mậu”. Nhưng rất lạ, trước đó vào ngày 11/5/2015, Công ty Việt Hân vẫn vô tư ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với khách hàng, yêu cầu bên mua thanh toán.
Việc quảng cáo một đằng, bán hàng một nẻo; ký hợp đồng mua bán căn hộ, huy động vốn khi chưa xây dựng xong phần móng có dấu hiệu vi phạm các điều cấm theo quy định tại khoản 2, khoản 3, khoản 4, Điều 16, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và điều cấm quy định tại tại khoản 1, Điều 10, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
Bởi thế, việc anh Phan Văn Vinh làm đơn khởi kiện và đề nghị Tòa án nhân dân quận Bắc Từ Liêm tuyên bố Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số GM/R4.2013/2015/HĐMB, ký ngày 19/6/2015 giữa ông Phan Tiến Vinh và Công ty Việt Hân vô hiệu là điều hoàn toàn có cơ sở.