Nhập nhèm nguồn gốc đất
Ngày 26-7-1993 (âm lịch), ông Nguyễn Tiến Thích - SN 1960, trú tại: Đội 9, thôn Ninh Vũ, xã Bình Kiều, huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên bán cho bạn là Nguyễn Khắc Thà, vợ là Trần Thị Bằng (người cùng đội, cùng thôn) 1 sào = 360m2 đất và hoa màu trên đất. Khi mua, cả 2 bên đều mời nhiều người làm chứng, đo đạc, cắm mốc giới, bàn giao đất, và thống nhất trả tiền làm 2 lần.
Ông Nguyễn Tiến Thích đồng thời hứa sẽ chịu trách nhiệm làm mọi thủ tục chuyển nhượng đất sang tên cho ông Nguyễn Khắc Thà. Đầu năm 2012, ông Thích bảo ông Thà đưa lại “Giấy bán đất” để ông Thích đi làm sổ đỏ. Tin tưởng là bạn cùng thôn, vợ chồng ông Thà đưa giấy tờ cho ông Thích không có sự nghi ngờ nào. Cuối năm 2012, sau nhiều lần ông Thà hỏi, ông Thích đưa ra nhiều lý do loanh quanh; tiếp đến việc xã mở đường ngõ xóm, phần đất (mở đường) ông Thích bán cho ông Thà là đất công, buộc ông Thà phải bàn giao trả lại xã. Lúc này, ông Thà đòi đủ diện tích đất mà ông Thích đã bán cho vợ chồng ông Thà. Khi ông Thà lấy sang phần đất kế bên - liền kề đất của ông Thích thì xảy ra tranh chấp. Ông Thà quyết định làm đơn khởi kiện ông Thích.
Ngày 21-6-2019, Bản án Dân sự Sơ thẩm số: 06/2019/DS-ST của Tòa án Nhân dân huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên xét thấy: Mặc dù hình thức văn bản giao kết hợp đồng của hai bên thể hiện là “Biên bản nhượng hoa màu” nhưng thực chất là văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ý thức chủ quan của ông Thích là chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với hoa màu cho ông Thà. Việc này được cả hai phía nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận, có chữ ký của cả hai bên và có chữ ký của người làm chứng, phù hợp với quy định của pháp luật.
Theo sự thừa nhận của các bên đương sự cũng như theo các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã có căn cứ khẳng định nguồn gốc đất và nội dung tranh chấp: Năm 1985, ông Thích nhận chuyển nhượng đất của bà Đáng - Thềm tại thôn Ninh Vũ, xã Bình Kiều và đã kê khai về diện tích này trong sổ địa chính, bản đồ 299, diện tích kê khai là 668m2 (Trong đó đất ở là 570m2, đất ao là 98m2 thuộc Thửa số 102 và 103; Tờ bản đồ số 05). Trên thực tế, ông Thích sử dụng nhiều hơn diện tích kê khai trong sổ địa chính xã và Bản đồ 299, vì đất này giáp ranh với đất phụ cận kênh tưới tiêu của xã Bình Kiều.
Xét Biên bản nhượng hoa màu lập ngày 26-7-1993 (âm lịch) tức ngày 12-9-1993 (dương lịch) thấy rằng, chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, nguyên tắc về giao kết hợp đồng, nội dung văn bản nhượng hoa màu đã thỏa mãn Điều 2, Điều 3, Điều 12 của Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991. Căn cứ theo bản đồ 299, bản đồ V-Lap và bản đồ hiện trạng tại thời điểm giải quyết vụ án, theo sự thừa nhận của các bên đương sự cũng như theo các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án đã có căn cứ khẳng định kể từ thời điểm phía ông Thà - bà Bằng xác lập giao dịch về quyền sử dụng đất với ông Thích thì diện tích đất do ông Thà - bà Bằng trực tiếp quản lý, sử dụng ổn định từ năm 1993 đến năm 2011…
Như vậy đối chiếu các số liệu đo đạc và sơ đồ hiện trạng thì đã xác định được diện tích đất thực tế mà hai bên chuyển nhượng cho nhau là 354m2 là phù hợp với thỏa thuận chuyển nhượng 1 sào = 360m2. Thực tế ông Thích sử dụng đất trước khi chuyển nhượng cho ông Thà là 668m2. Tòa cho rằng khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không tìm hiểu kỹ về nguồn gốc đất, loại đất dẫn đến chuyển nhượng cả phần đất công thuộc quyền quản lý của UBND xã, do vậy HĐXX xác định mức độ lỗi dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu một phần của mỗi bên là tương đương nhau 50%, vì thế không đặt ra việc xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại giữa các bên.
Tòa tự định giá đất
Tòa xét theo hợp đồng hai bên chuyển nhượng cho nhau quyền sử dụng 360m2 đất với giá 2.000.000đ tương ứng 5.556đ/1m2. Do ông Thích chỉ được quyền chuyển nhượng 159m2. Nên giá trị thực tế của hợp đồng giữa hai bên chỉ là 5.556đ/1m2 x 159m2 = 883.404đ. Ông Thà đã thanh toán 500.000đ tương ứng với 56,59% giá trị hợp đồng. Vì vậy, ông Thà phải thanh toán trả cho ông Thích 100% - 56,59% = 43,41% giá trị hợp đồng.
Bản án Dân sự Sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Khoái Châu đã Quyết định:
Công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của ông Thà với diện tích 159m2 thuộc một phần Thửa số 323; Tờ bản đồ số 18 tại thôn Ninh Vũ, xã Bình Kiều, huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên. Buộc ông Nguyễn Khắc Thà phải trả cho ông Thích số tiền 58.846.161đ (vì cho rằng ông Thà chưa trả hết tiền cho ông Thích khi mua bán). Thực hư về chuyện ông Thà có trả hết tiền cho ông Thích hay không, Báo TNVN sẽ phân tích đánh giá ở bài sau.
Tạm giao cho ông Thà tạm quản lý sử dụng diện tích đất dôi dư là 19m2 và diện tích đất công là 176m2 thuộc Thửa số 323; Tờ bản đồ số 18.
Tạm giao diện tích đất dôi dư là 03m2 thuộc một phần Thửa số 323; Tờ bản đồ số 18 cho ông Thích quản lý, sử dụng.
Buộc ông Thà phải di toàn bộ gạch chỉ đỏ ra khỏi vị trí 39m2 đất giao cho ông Thích (bao gồm 36m2 đất hợp pháp của ông Thích và 03m2 đất công tạm giao cho ông Thích).
Tuy nhiên, HĐXX của Tòa án ND huyện Khoái Châu đã có nhiều phần nhận định không đúng với thực tế. Cụ thể là:
Toàn bộ diện tích đất ông Thà sử dụng Bản đồ 299 đã thể hiện rất cụ thể và rõ ràng (trong hồ sơ quản lý địa chính) của xã. Đến khi có dự án V-Láp về đo đạc cũng thể hiện là đất gia đình ông Thà kê khai - quản lý và sử dụng, chứ không phải phần đất này (thời điểm tranh chấp) mang tên ông Thích như Tòa đã nhận định. Trong quá trình sử dụng đất thực tế, ông Thích sử dụng nhiều hơn diện tích kê khai, Tòa lại không xác định ông Thích sử dụng nhiều hơn cụ thể là bao nhiêu đất công, đất dôi dư, đất ở hợp pháp trước khi chuyển nhượng cho ông Thà.
Về nguồn gốc đất và diện tích sử dụng đất, ông Thích biết rất rõ và tường tận từng mét vuông (vì thời điểm này, ông Thích đang là cán bộ của xã) nên không thể như Tòa đã nhận định rằng: ông Thích không hề biết về nguồn gốc đất (nhất là đối với đất công 176m2 kênh mương thủy lợi) đem bán cho ông Thà.
Trong giấy chuyển nhượng đất và hoa màu giữa ông Thích với ông Thà không hề có nội dung vào ngày 23-12-1993 (âm lịch) để rồi Tòa cho rằng “kết thúc hoặc tiếp tục” phần giao dịch vào ngày 03-02-1994 (dương lịch) để mọi quyền lợi, pháp lý giao kết giữa hai bên không được hưởng - áp dụng Luật đất đai trước ngày 15-10-1993.
Phương pháp tính về giá trị tiền, diện tích đất chuyển nhượng mang tính áp đặt, không có logich cả về số học và thực tế.
Vi phạm Luật Tố tụng?
Chính vì những căn cứ nhận định, đánh giá chưa đúng dẫn đến việc suy xét của Tòa có nhiều điểm bị sai lệch.
Qua lời khai của các đương sự, giấy chuyển nhượng đất và hoa màu trên đất giữa ông Thà với ông Thích, các nhân chứng, những tổ chức, cá nhân và những người có nghĩa vụ và quyền lợi có liên quan cùng với các hồ sơ quản lý Nhà nước… Tòa án ND huyện Khoái Châu khẳng định và thừa nhận thực tế: Ông Nguyễn Tiến Thích có thực hiện giao kết bán đất cho ông Nguyễn Khắc Thà là 1 sào = 360m2 đất (có hoa màu). Và trong Bản án cũng đã thể hiện rõ việc mua, bán này là có thật và đã diễn ra từ năm 1993. Ông Thích là cán bộ của xã Bình Kiều nên không thể nói rằng ông Thích không biết đâu là đất công, đất dôi dư, đất ở hợp pháp.
Câu hỏi đặt ra là, ông Thích là một cán bộ tại sao lại bán đất công - kênh mương thủy lợi cho ông Thà? Hành vi của ông Nguyễn Tiến Thích đã có dấu hiệu lạm dụng chức vụ quyền hạn - là người hiểu biết pháp luật và nguồn gốc loại đất mà vẫn “cố tình” lừa dối người khác kém hiểu biết để thực hiện giao dịch mua bán hòng chiếm đoạt tài sản?! Dấu hiệu hành vi phạm tội đã rõ, tại sao Tòa án ND huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên lại bỏ qua, không xem xét yếu tố nghiêm trọng này?
Theo Luật Tố tụng, trong khi xét xử, kể cả phiên tòa dân sự, hành chính, lao động hay kinh tế đang diễn ra mà thấy có dấu hiệu hình sự thì phiên tòa đó tạm dừng, và yêu cầu Viện kiểm sát khởi tố vụ án hình sự theo trình tự tố tụng - chuyển hồ sơ xử lý hình sự trước rồi mới tiếp tục thực hiện vụ án tiếp theo.
Báo TNVN sẽ tiếp tục phân tích vụ việc điển hình về thực trạng buông lỏng quản lý đất đai này./.