Kết luận thánh tra số 06/KL-TTT của Thanh tra tỉnh Quảng Nam đã chỉ ra hàng loạt sai phạm tại các dự án BĐS do Công ty cổ phần Bách Đạt An thực hiện. Tuy nhiên, khi nói đến trách nhiệm của mình với khách hàng thì đại diện của Bách Đạt An lại loanh quanh, đùn đẩy trách nhiệm.

Vi phạm hợp đồng đã ký kết

Trên số báo 41, ra ngày 9/10/2019, Báo TNVN có bài viết “Bách Đạt An bán đất dự án trái quy định” với nội dung phản ánh những vấn đề bất thường xung quanh việc Công ty cổ phần Bách Đạt An (Bách Đạt An) (địa chỉ: Lô A7-21, 22 Khu đô thị Sentosa Riverside, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam) bán 2 lô đất ký hiệu C2-14 và C13-22 thuộc dự án Khu đô thị Bách Thành Vinh và Bách Thành Vinh mở rộng, nằm trong dự án Khu đô thị Bách Đạt Riverside (huyện Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam) cho anh Nguyễn Trọng Bình. Tuy nhiên, đây là dự án chưa đủ các điều kiện chuyển nhượng, huy động vốn theo kết luận thanh tra số 06/KL-TTT của Thanh tra tỉnh Quảng Nam, về việc thực hiện các dự án đầu tư do Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Bách Đạt (nay là Công ty Cổ phần Bách Đạt An) làm chủ đầu tư trên địa bàn tỉnh Quảng Nam.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo TNVN, đến tháng 3/2019, UBND tỉnh Quảng Nam ra công văn số 1297/UBND-KTN về việc xử lý các dự án đầu tư theo hình thức Hợp đồng BT. Theo đó, chỉ có 2 trong tổng số 6 dự án trên tổng diện tích đất 105ha là UBND tỉnh Quảng Nam giao cho Bách Đạt An gồm: Dự án KĐT Sentosa Riverside và Dự án Khu dân cư An Cư 1, là dự án theo hình thức Hợp đồng BT để thành toán cho dự án đầu tư xây dựng đường nối tuyến ĐT603A với tuyến ĐT607A. 4 dự án còn lại gồm: Dự án KĐT 7B; KĐT 7B mở rộng (Gaia City); KĐT Bách Thành Vinh là dự án thương mại.

Kết luận thanh tra số 06/KL-TTT của Thanh tra tỉnh Quảng Nam, mục 5.3 - Một số vấn đề phát sinh, nêu rõ: Bách Đạt An đã thực hiện việc ký các hợp đồng huy động vốn thông qua hình thức đặt cọc, môi giới, phân phối đất nền… tại thời điểm hồ sơ pháp lý của các dự án này chưa đầy đủ, chưa có cơ sở hạ tầng, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.

Theo Hợp đồng đặt mua 2 lô đất ký hiệu C2-14 và C13-22 của khách hàng với Bách Đạt An, Điều 6 - Xử lý vi phạm và bồi thường thiệt hại: Trường hợp 1 bên vi phạm các quy định của hợp đồng (Bên vi phạm) thì bên còn lại (Bên bị vi phạm) có quyền thông báo cho Bên vi phạm yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm. Sau 15 ngày kể từ ngày xảy ra vi phạm, nếu Bên vi phạm không chấm dứt hành vi vi phạm thì Bên bị vi phạm có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu Bên vi phạm bồi thường thiệt hại từ hành vi vi phạm. Trong trường hợp chấm dứt hợp đồng, ngoài việc yêu cầu bồi thường thiệt hại, Bên vi phạm phải chịu phạt theo quy định.

Cũng theo hợp đồng trên, Điều 7 - Sự kiện bất khả kháng, mục 7.3 nêu rõ: Hợp đồng có thể được chấm dứt theo yêu cầu của 1 bên nếu có sự kiện bất khả kháng làm cản trở các bên thực hiện hợp đồng trong thời gian 6 tháng liên tục hoặc lâu hơn. Trong trường hợp chấm dứt hợp đồng như vậy, không bên nào bị coi là có lỗi. Bên A sẽ hoàn lại các khoản tiền mà Bên B đã thanh toán. Bên B sẽ hoàn lại toàn bộ các giấy tờ gồm: hợp đồng, phiếu thu đã nhận của Bên A và lô đất (nếu có) và hợp đồng sẽ không còn giá trị hiệu lực.

Như vậy, dù với bất cứ nguyên nhân nào (Vi phạm hợp đồng hay bất khả kháng) thì Bách Đạt An (Bên A) là bên chịu trách nhiệm trực tiếp đối với khách hàng ký hợp đồng đặt mua và có trách nhiệm trực tiếp phải giải quyết bồi thường cho khách hàng khi có yêu cầu chấm dứt hợp đồng. Vậy nhưng, cho đến thời điểm này, Bách Đạt An vẫn đang thoái thác, đùn đẩy trách nhiệm giải quyết bồi thường hợp đồng với khách hàng cho bên môi giới là Cenland và Ceninvest dù trong Hợp đồng đặt mua không hề có 1 dòng nào nói về trách nhiệm của bên môi giới.

Khi được phóng viên Báo TNVN hỏi về việc không phản hồi yêu cầu của khách hàng nêu trên, ông Nguyễn Công Mẫn, Phó trưởng phòng kinh doanh Bách Đạt An cho rằng: Bách Đạt An là chủ đầu tư, ký hợp đồng với khách nhưng không làm việc trực tiếp với khách hàng. Mọi giao dịch, giới thiệu đều thông qua bên trung gian. Bởi vậy, việc trả lời yêu cầu của khách hàng phải do bên trung gian giải quyết. Việc chấm dứt hợp đồng và hoàn trả tiền cho khách hàng cũng phải do bên trung gian chịu trách nhiệm. Bách Đạt An không làm việc trực tiếp với khách hàng.

Vi phạm pháp luật

Theo luật sư Quách Thành Lực, Công ty luật TNHH LSX, đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, tại điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) nêu rõ: Kinh doanh BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi. Điều 4 Luật Kinh doanh BĐS quy định về Nguyên tắc kinh doanh BĐS nêu: BĐS đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này. Điều 67 Luật Kinh doanh BĐS ghi nhận nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS: Cung cấp hồ sơ, thông tin về BĐS do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Với tình trạng của BĐS tại dự án Bách Thành Vinh và Bách Thành Vinh mở rộng, theo kết luận của cơ quan thanh tra khẳng định không đủ điều kiện huy động vốn, người thực hiện dịch vụ môi giới, kinh doanh bất động sản đủ kiến thức nhận biết được tình trạng không đủ điều kiện tham gia giao dịch mà vẫn giới thiệu, ký hợp đồng đặt mua với khách hàng để huy động vốn thì cần phải xác định trách nhiệm trong việc khách hàng không thu lại được số tiền đã góp. Luật sư Quách Thành Lực khẳng định: “Đây được xác định có dấu hiệu rõ ràng vi phạm quy định của Luật Kinh doanh bất động sản như đã nêu ở phần trên. Nguyên tắc người mua giao tiền cho ai thì yêu cầu người đó trả lại tiền cho mình”.

Cũng theo luật sư Quách Thành Lực, trong giao dịch BĐS thương mại, bên mua được đánh giá là bên yếu thế, không đủ trình độ, hiểu biết để đánh giá được tính pháp lý của dự án, hợp đồng, nên các quy định pháp luật hiện tại không xác định trách nhiệm của khách hàng ký hợp đồng mua BĐS của chủ đầu tư.

Còn theo luật sư Phạm Quốc Bình (đoàn Luật sư thành phố Hà Nội), với những vi phạm hợp đồng kinh tế như trên của Bách Đạt An, các nhà đầu tư, khách hàng đã ký hợp đồng đặt mua BĐS tại các dự án sai phạm nêu trên có thể khởi kiện ra tòa để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, cụ thể là yêu cầu Bách Đạt An trả lại tiền và bồi thường thiệt hại do những sai phạm của Bách Đạt An gây ra./.