Thời gian gần đây, tình trạng “sốt đất” khiến các cơ quan chức năng không khỏi sốt ruột khi chưa tìm ra giải pháp ngăn chặn đầu cơ, “sốt đất” ảo, gây nhiều hệ lụy, dẫn tới nguy cơ vỡ “bong bóng” bất động sản như thời kỳ 2007-2008.

Giá đất tăng khắp nơi

Gần đây, nhất là sau Tết âm lịch, tình trạng “sốt” đất xảy ra khắp nơi, nhất là tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh lân cận. Tại nhiều địa phương, cả chính quyền và người dân không khỏi bối rối khi trong một thời gian ngắn giá đất tăng gấp đôi, thậm chí gấp 3.

Lương Sơn, Hòa Bình những ngày cuối tháng 3, khắp đường làng, quán xá, hay tại phòng công chứng... câu chuyện được bàn nhiều nhất vẫn là đất... Một mảnh đất 6.000m² ở Ba Vì cách đây 2 năm được bán với giá 1,7 tỷ thì thời điểm này đã lên tới gần 6 tỷ đồng. Đất ở Hòa Lạc, hồ Đồng Mô, hồ Đồng Chanh tăng gấp đôi so với 1 năm trước. Nhiều người dân ở các xã Cư Yên, Nhuận Trạch, gần hồ Đồng Chanh không thể lý giải vì sao ngôi làng ẩn sâu trong núi xưa nay vốn hiền hòa giờ ôtô con vào ra nườm nượp. Những mảnh đất vốn là vườn tược trong làng, giờ người lạ các nơi tới chỉ chỏ, đặt cọc, mua bán, chốt giá nhanh chóng.

Tại Hà Nội, chỉ 2 tuần sau khi công bố quy hoạch các dự án ven sông Hồng và quy hoạch 14 cây cầu bắc qua sông Đuống, sông Hồng, trong đó 4 cây cầu sẽ được triển khai sớm là cầu Trần Hưng Đạo, cầu Tứ Liên, cầu Giang Biên và cầu Đuống, đã xảy ra “cơn sốt” bất động sản quanh vị trí những dự án này. Thời điểm này, dự án vẫn chưa biết đến bao giờ mới được thi công, nhưng đất xung quanh khu vực dự án đã được “cò” bất động sản thổi giá chóng mặt. Một người dân ở xã Dương Hà - Long Biên cho biết, năm ngoái giá đất mặt đường khoảng 25 triệu đồng/m², nhưng hiện nay lên tới 35 triệu, đất nông nghiệp cũng rao bán 10 triệu đồng/m².

Giải mã những “cơn sốt” nóng bất động sản hiện nay, các chuyên gia chỉ ra nguyên nhân do tình trạng thiếu khung pháp lý, xung đột pháp luật liên quan đến bất động sản, không đủ để điều chỉnh quá trình phát triển. Trong năm 2019-2020, việc phê duyệt dự án đầu tư tại Hà Nội và TP.HCM bị giảm đi 10 lần, nhưng thực tế, khi có dấu hiệu giảm cung thì ngay lập tức những nhà đầu tư đang nắm quỹ nhà ở cũng kiên quyết không bán với tính toán giữ lại vài năm thì lợi nhuận cao hơn lãi suất gửi ngân hàng. Chính bởi vậy, ngay từ cuối năm 2020, tại TP.HCM bắt đầu xảy ra chuyện giá nhà ở tăng 30%, còn Hà Nội tăng 20%.

Thứ hai, 2021 là năm đầu tiên của kỳ quy hoạch 2021-2030, cả nước đang tiến hành xây dựng quy hoạch, từ quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, đến quy hoạch các ngành trên phạm vi cả nước… Khi những quy hoạch được đưa ra, nhiều khi mới chỉ ở dạng ý tưởng như sân bay Bình Phước, Phan Thiết, Bắc Giang... là “cò” đã vào cuộc thổi giá đất trong khu vực tăng chóng mặt. Tại Bình Ba, Vũng Tàu, “cò” đất còn ngang nhiên “vẽ” ra một dự án như thật để lừa nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Trung Thành, người dân ở gần dự án Bình Ba, Vũng Tàu cho biết: “Cò” bất động sản ở đây còn tung tin có dự án đô thị ở Bình Ba, người dân đổ xô vào mua. Chủ đầu tư ban đầu có khi nhảy vào mua lại, sau đó bán cho người khác để đẩy giá cao hơn. Cứ thế qua nhiều tầng nấc, giá lên rất cao”.

Theo ông Lê Văn Hiển, Phó chủ tịch UBND xã Dương Hà, quận Long Biên, Hà Nội, thực chất là đất đai “sốt ảo” theo chiêu thức đẩy giá của “cò”. “Trước giờ người ta chuyển nhượng đất canh tác đúng giá quy định 1 triệu đồng/m² chứ không có chuyện mua bán đất nông nghiệp tới 5-10 triệu đồng/m^2”, ông Hiển cho hay.

Một nguyên nhân nữa khiến giá đất bị đẩy cao là lãi suất ngân hàng hiện quá thấp (khoảng 4% cho kỳ hạn 6 tháng), vì vậy, người dân không còn mặn mà với lãi suất ngân hàng mà chuyển sang bất động sản. Trong tâm lý người Việt, “người đẻ chứ đất đai không đẻ”, vì vậy, dù có những chu kỳ trồi sụt khác nhau, đất đai vẫn là kênh trú ẩn an toàn nhất.

Có thuốc “cắt cơn” nhưng chưa uống

Những năm 2007-2008, “cơn sốt” bất động sản lan khắp trong Nam ngoài Bắc khiến nền kinh tế thực sự “choáng váng”, để lại hệ lụy lớn là lạm phát tăng cao sau đó. 13 năm sau, “cơn sốt” bất động sản ở quy mô rộng lớn đang có nguy cơ lặp lại với mức độ phi mã hơn nhiều. Dù với nguyên nhân nào thì giá đất tăng phi mã như hiện nay không chỉ khiến cho thị trường bất động sản không bền vững, có thể vụt sáng hoặc vụt tắt mà còn là nguy cơ gây khủng hoảng tài chính.

TS Trần Lương Sơn, chuyên gia kinh tế cảnh báo: Người dân nếu chỉ nhìn vào những chu kỳ lên xuống của bất động sản trước đây để đầu tư thì rất dễ mắc sai lầm. Bất động sản thường có chu kỳ lên xuống 5 năm, 10 năm, nhưng sự trồi sụt lên xuống cũng không nhất định như vậy. Nếu cứ theo sơ đồ đó, người mua rất dễ mắc bẫy của những người chủ trương thao túng thị trường. “Hệ lụy của tình trạng “sốt” đất sẽ khiến cho nợ xấu bất động sản gia tăng do nhiều người đổ xô đi buôn đất, vay nợ, thế chấp tài sản tại ngân hàng. Đồng thời khiến cho dòng tiền đổ vào các kênh sản xuất, dịch vụ, thương mại bị giảm sút, lâu dài ảnh hưởng đến tính bền vững của nền kinh tế. Chưa kể đến những tranh chấp có thể xảy ra trong trường hợp giấy tờ giả, đất mua đi bán lại không hợp pháp”, ông Sơn nhấn mạnh.

Còn ông Nguyễn Hữu Thắng, chuyên gia bất động sản tại TP.HCM cũng cảnh báo: “Mua bán đất theo kiểu sang tay thì mất kiểm soát về mặt pháp lý. Một lô đất có thể bán cho nhiều người dễ dẫn tới tranh chấp kéo dài và người thiệt hại chính là khách hàng”.

Các chuyên gia nhận định, một bất cập gây lên “sốt” đất chính là sự chậm trễ trong sửa đổi Luật Đất đai. Lẽ ra, trong giai đoạn ảnh hưởng của Covid-19, cần phải tập trung vào việc hoàn chỉnh khung pháp luật về đất đai để tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường bất động sản thì luật hiện hành lại đi sau thực tiễn cuộc sống. Mặt khác, khi những ý tưởng quy hoạch chưa thành hình đã bị tung tin đồn thổi để tăng giá đất, các cơ quan quản lý, các địa phương phải có trách nhiệm công khai những thông tin chính thống để tránh thua thiệt cho người dân.

Thời điểm này, với nhiều địa phương, cắt cơn “sốt đất” là một trong những nhiệm vụ quan trọng hàng đầu. Theo TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, các địa phương hoàn toàn có thể đánh thuế lũy tiến với những người thực hiện giao dịch chuyển nhượng cách thời điểm mua chưa đầy 6 tháng để hạn chế đầu cơ. Mặt khác, Nhà nước cũng có thể thực hiện việc đánh thuế thật nặng với những người sở hữu từ bất động sản thứ 2 trở lên. Theo TS Đặng Hùng Võ, đây là giải pháp tương đối khả thi trong điều kiện hiện nay nhưng không hiểu vì lý do gì, đến nay, đề xuất ấy vẫn “giậm chân tại chỗ”./.

Mỹ Hà - Mạnh Phương