Sự xuất hiện của nhà đầu tư nước ngoài

Năm 2018 thị trường bất động sản (BĐS) nước ta phát triển tương đối tốt, không còn tình trạng bong bóng mà đã trở về quỹ đạo thực. Chuyên gia cho rằng, năm 2019 thị trường BĐS tiếp tục có chiều hướng đi lên, mặc dù vẫn còn những rào cản nhất định.

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, năm 2018, lĩnh vực BĐS thu hút gần 6,6 tỷ USD đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này và là lĩnh vực đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI (tăng gấp đôi so với năm trước). Ngoài sự xuất hiện của các nhà đầu tư Nhật Bản qua hàng loạt thương vụ, còn có các nhà đầu tư đến từ Singapore, Trung Quốc, Hàn Quốc, Mỹ... đã đẩy mạnh việc mua bán, chuyển nhượng dự án. Từ đầu năm đến nay, có nhiều nhà đầu tư nước ngoài đến tìm hiểu thị trường và mong muốn sẽ đầu tư vào lĩnh vực BĐS ở Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh đang phát triển mạnh du lịch như Khánh Hòa, Phú Yên, Đà Nẵng, Quảng Ninh. Đây là tín hiệu vui đối với thị trường BĐS nước ta trong năm 2019.

Ông Dennis Tek Yow, Phó Tổng Giám đốc Công ty Gamudaland, một doanh nghiệp của Malaysia cho biết, để đánh giá về thị trường, trước tiên chúng ta cần phải tính đến nhu cầu BĐS. Đất là vấn đề ưu tiên trước nhất để xây dựng nhà máy và khu công nghiệp trong mục phát triển BĐS. “Rõ ràng việc cung cấp các văn phòng và nơi làm việc từ lâu đã được đầu tư và chú trọng. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay có xu hướng thay đổi khi các nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn những địa điểm thuận tiện hơn cho môi trường làm việc. Chúng ta cũng cần tính đến phân khúc nhà ở cho giới trẻ. Theo tính toán, có khoảng 60% dân số Việt Nam dưới 40 tuổi sẽ là một trong những yếu tố quan trọng cho sự phát triển của thị trường BĐS”, ông Dennis Tek Yow nhấn mạnh.

Tiếp tục có chiều hướng đi lên

Theo đánh giá của Công ty TNHH nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam, năm 2018 là năm số lượng nguồn cung mới chào bán trên cả nước duy trì mức cao. Tính đến hết tháng 11/2018, Hà Nội có khoảng 33.000 căn hộ mới chào hàng (tăng gần 2.000 căn so với năm 2017). Còn tại TP.HCM có 32.000 căn chào bán, tăng 1.000 căn so với năm 2017 (chưa tính gần 10.000 căn Vingroup dự kiến mở bán cuối năm). Tuy nhiên, nếu nhìn vào tỷ lệ ra hàng trong năm 2018 thấy rõ có sự "lệch pha" giữa các phân khúc. Phân khúc căn hộ cao cấp và căn hộ trung cấp chiếm lần lượt 30% và 50% tổng nguồn cung. Còn phân khúc bình dân chỉ chiếm khoảng 20% tổng nguồn cung. Trong khi đó, tại các nước phát triển, phân khúc bình dân chiếm tới 50% tổng nguồn cung của thị trường BĐS.

Các chuyên gia nhận định, phân khúc nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững của thị trường và có tính thanh khoản cao nhất. Phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức rất lớn trong năm 2019. Bà Nguyễn Thị Tâm Thuận, Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư BĐS Xuân Mai cho rằng: “Phân khúc trung cấp là phân khúc được khách hàng quan tâm rất nhiều. Với sự quan tâm này, chúng tôi tin tưởng sẽ phát triển phân khúc này và nâng cao năng lực của mình hơn nữa trong thời gian tới”.

Nhằm nâng cao năng lực quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, Chính phủ đang thực hiện công tác rà soát lại quá trình giao đất, sử dụng đất và đặc biệt là các tài sản đất công trên phạm vi diện rộng, khắp cả nước. Điều đó đã tạo ra sự ảnh hưởng, làm giảm nguồn cung đối với các dự án mới. Song, cũng qua việc làm này lại góp phần làm lành mạnh, trong sạch thị trường. Các dự án khi ra thị trường sẽ tốt hơn, tránh được các rủi ro cho người tiêu dùng, mang lại lợi ích cho cả Nhà nước, doanh nghiệp và cho cả nhà đầu tư.

Để thúc đẩy thị trường BĐS, Chính phủ đang xem xét việc mở rộng các nguồn vốn thông qua các chính sách tài chính. Trong đó, các sản phẩm BĐS sẽ được nghiên cứu để phù hợp với nhu cầu của từng đối tượng, từng phân khúc. Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết: “Câu chuyện về giá BĐS Việt Nam sẽ mất một thời gian nữa mới đạt được tính cân bằng. Thị trường BĐS hiện nay về vốn thì vẫn còn khó khăn, nhất là đối với phân khúc giá rẻ”.

Chính phủ đã thông qua Ngân hàng Nhà nước hạn chế cho vay BĐS bằng quy định tỷ lệ dùng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn hiện đã hạ xuống mức 40%, trong khi đó hệ số rủi ro cho vay kinh doanh BĐS lại tăng lên 200%. Như vậy, việc cho vay BĐS của các ngân hàng sẽ bị thu hẹp, việc tiếp cận vốn tín dụng của các dự án BĐS được dự báo sẽ gặp nhiều khó khăn hơn. Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế cho rằng, với nhiều tín hiệu tích cực từ tình hình kinh tế vĩ mô, cùng với nhiều biện pháp can thiệp từ Chính phủ, thị trường BĐS nước ta sẽ không gặp phải cú sốc, sự xáo trộn lớn nào dẫn tới tình trạng vỡ bong bóng hay đóng băng trong năm 2019.