Bên cạnh việc nhận định hợp đồng cam kết số 458/HĐCNQSDĐ giữa Công ty cổ phần Quan hệ quốc tế - Đầu tư sản xuất (CIRI) và Công ty cổ phần Xây dựng và Dịch vụ thương mại Vạn Niên (Vạn Niên) vô hiệu ngay từ khi giao kết, Quyết định giám đốc thẩm số 14/2009/KDTM-GĐT, ngày 18/12/2009 của Hội đồng thẩm phán TANDTC còn bác kháng nghị số 18/QĐ-KNGĐT-V12, ngày 16/6/2009 của VKSNDTC. Thêm nữa, bản án phúc thẩm số 253 đã nhận định, phân tích rất rõ HĐ 458 vô hiệu, nhưng gần 10 năm kể từ khi bản án có hiệu lực thì VKSNDTC lại kháng nghị tái thẩm và cho rằng HĐ 458 không vô hiệu.

Bản hợp đồng có nội dung trái luật

Vụ việc tranh chấp giữa CIRI, Vạn Niên được dư luận quan tâm và trở nên hy hữu khi bản án phúc thẩm số 253, ngày 21/12/2011 của Tòa phúc thẩm TANDTC tại Hà Nội (nay là TAND cấp cao tại Hà Nội) đã có hiệu lực đến tận gần 10 năm, các đương sự đã thi hành bản án thì bất ngờ ngày 12/8/2021, VKSNDTC có Quyết định tái thẩm số 09 đối với bản án này.

Theo VKSNDTC, Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm xác định Hợp đồng cam kết chuyển nhượng QSDĐ số 458 (HĐ 458) là giao dịch có điều kiện (hợp đồng có điều kiện), không phải là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng khi xét xử Tòa án lại nhận định theo hướng đây là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để tuyên vô hiệu HĐ 458 là không dựa vào tình tiết khách quan, đánh giá sai bản chất và kết luận trái pháp luật. Cũng theo VKSNDTC, HĐ 458 do chính CIRI và Vạn Niên xác lập hoàn toàn tự nguyện, các điều kiện thỏa thuận trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội… Vì vậy, VKSNDTC kháng nghị theo thủ tục tái thẩm đối với bản án số 253; Đề nghị Hội đồng Thẩm phán TANDTC xét xử tái thẩm hủy đối với bản án 253, hủy bản án sơ thẩm số 12, giao hồ sơ vụ án về cho TAND TP Hà Nội xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.

Theo luật sư Hoàng Hữu Bút, Văn phòng luật sư Trí Đức, HĐ 458 có nội dung trái pháp luật vì đã vi phạm: Điều 62 Luật Đất đai, quy định về điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản; điểm e, khoản 2, điều 7, Luật Kinh doanh bất động sản, quy định về điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh; Điểm a, khoản 8, Điều 2, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/10/2006 của Chính phủ, quy định về việc chuyển nhượng QSDĐ của các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; Điều 5, Quyết định số 3206/QĐ-UBND, ngày 15/8/2007 của UBND TP Hà Nội, về việc thu hồi 7.220,9 m2 đất tại lô C/D13 khu đô thị mới Cầu Giấy, giao cho CIRI để xây dựng nhà ở chung cư (căn cứ vào các quy định nêu trên thì CIRI không được phép chuyển nhượng QSDĐ lô đất đã được UBND thành phố Hà Nội giao để thực hiện dự án đầu tư là xây dựng nhà chung cư khi chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được duyệt, hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được xét duyệt), xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước.

“Với các căn cứ chắc chắn nêu trên, tại bản án số 253, Toà tuyên HĐ 458 vô hiệu ngay từ khi giao kết là hoàn toàn xác đáng và đúng quy định của pháp luật. Tôi không hiểu vì sao, cho đến nay, bản án có hiệu lực đã gần 10 năm, VKSNDTC lại kháng nghị bản án 253 mà không hề có tình tiết mới”, luật sư Hoàng Hữu Bút cho hay.

Liên quan đến bản án 253, HĐXX phúc thẩm nhận định, để lô đất sau khi trúng đấu giá có thể chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của Luật Đất đai thì CIRI phải được cấp GCNQSDĐ, hoàn thành xong việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật trên lô đất C/D13. Tuy nhiên, nội dung HĐ 458 thỏa thuận chỉ cần CIRI được cấp GCNQSDĐ thì hai bên sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng, không cần có thêm điều kiện CIRI phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ trên diện tích lô đất trên là không đúng với quy định của nhà nước Nhà nước về quản lý đất đai...

Cũng theo HĐXX, HĐ 458 xác định tư cách và địa vị pháp lý chủ thể CIRI (bên A): “Bên chuyển nhượng” và Vạn Niên (bên B): “Bên nhận chuyển nhượng” là không đúng, HĐ 458 là “Hợp đồng cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất” chứ không phải hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.

Bên cạnh đó HĐXX cũng nhận định, việc Luật Kinh doanh bất động sản (có hiệu lực ngày 1/1/2007); ngày 15/8/2007, UBND TP Hà Nội ra QĐ-3206, có quy định rõ: CIRI chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất sau khi nhận GCNQSDĐ và đầu tư vào đất theo đúng dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, từ thời điểm các văn bản trên có hiệu lực thi hành, hai bên đều không có thỏa thuận nào điều chỉnh, bổ sung thêm về các điều kiện để được phép ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.

Từ những phân tích trên, HĐXX kết luận: Giao dịch dân sự thể hiện bằng văn bản HĐ 458, ký ngày 10/11/2006 giữa CIRI với Vạn Niên đã vi phạm các Điều 122, 127, 128 Bộ Luật Dân sự nên bị vô hiệu toàn bộ ngay từ khi giao kết và cả hai bên đều có lỗi.

Hội đồng thẩm phán đã từng bác kháng nghị

Liên quan đến vụ án tranh chấp này, ngày 16/6/2009, VKSNDTC có quyết định kháng nghị số 18 đối với quyết định giám đốc thẩm số 10/2009/KDTM-GĐT, ngày 22/4/2009 của Tòa án kinh tế TANDTC.

Ngày 18/12/2009, TANDTC đã mở phiên tòa để xét xử giám đốc thẩm vụ án kinh doanh thương mại “tranh chấp hợp đồng cam kết chuyển nhượng QSDĐ” giữa các đương sự. Căn cứ các quy định pháp luật, Hội đồng thẩm phán đã quyết định: Không chấp nhận kháng nghị số 18, ngày 16/6/2009 của VKSNDTC đối với quyết định giám đốc thẩm số 10/2009/KDTM-GĐT, ngày 22/4/2009 của Tòa án kinh tế TANDTC; Giữ nguyên quyết định giám đốc thẩm số 10/2009/KDTM-GĐT, ngày 22/4/2009 của Tòa án kinh tế TANDTC. Bên cạnh đó, Hội đồng thẩm phán TANDTC nhận định, HĐ 458 “vô hiệu ngay từ khi giao kết. Toà án các cấp phải xem xét giải quyết đối với hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định của Bộ Luật Dân sự thì mới đảm bảo đúng quy định của pháp luật”.

Quyết định giám đốc thẩm của Hội đồng thẩm phán TANDTC là rất rõ ràng, bản án số 253 có hiệu lực gần 10 năm, đã được cơ quan thi hành án thực thi thì đúng thời điểm doanh nghiệp triển khai thực hiện dự án lại xuất hiện quyết định kháng nghị tái thẩm của VKSNDTC. Điều này không chỉ khiến CIRI bất ngờ, bức xúc. Cần phải nhắc lại rằng, để khẳng định nội dung HĐ 458 là vô hiệu, vụ án phải trải qua 2 lần xét xử sơ thẩm, 2 lần phúc thẩm và 2 lần giám đốc thẩm.

Dịch Covid-19 vẫn hoành hành và diễn biến phức tạp, khó lường đã khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng khó khăn, thậm chí phá sản. Trước thực trạng này, Đảng, Nhà nước đã có nhiều chủ trương, chính sách, như: Nghị quyết 35 của Chính phủ, mới đây là Nghị quyết số 105/NQ-CP về hỗ trợ doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh trong bối cảnh dịch Covid-19…, hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp để vừa chống dịch, vừa duy trì sản xuất, phát triển kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội. Trong bối cảnh đó, CIRI đang cố gắng hoàn thiện nhanh nhất các điều kiện, thủ tục để đưa Dự án vào triển khai, tạo công ăn việc làm cho người lao động, đóng góp cho xã hội thì bất ngờ VKSNDTC lại ra 1 quyết định kháng nghị kỳ lạ, làm cản trở mọi nỗ lực của doanh nghiệp.

Việc cơ quan có thẩm quyền kháng nghị bản án có hiệu lực khi phát hiện tình tiết mới có thể làm thay đổi cơ bản nội dung vụ án là việc làm hết sức bình thường. Tuy nhiên, nội dung kháng nghị số 09 không có những tình tiết mới làm thay đổi bản chất vụ án, có những nội dung trùng lặp với kháng nghị số 18 đã từng bị Hội đồng Thẩm phán TANDTC bác.

Một vụ việc tranh chấp kéo dài, tưởng chừng việc đúng - sai đã khép lại bằng bản án công minh số 253. Tuy nhiên, quyết định kháng nghị tái thẩm số 09 một lần nữa cho thấy, VKSNDTC và TANDTC có quan điểm khác nhau về vụ án tranh chấp này. Dư luận đang chờ đợi phán quyết công minh từ Hội đồng thẩm phán TANDTC về vụ việc này./.