Người làm du lịch nông nghiệp kêu khó

Thống kê của Vụ Lữ hành, Tổng cục Du lịch Việt Nam, đến hết năm 2022, cả nước đang có 580 điểm du lịch được công nhận, và gần 1.500 điểm du lịch khác đang hoạt động khai thác, trong đó có khoảng 70% điểm du lịch tại khu vực nông thôn, khai thác đặc trưng đời sống, canh tác, văn hóa nông nghiệp. Đây là tiềm năng lớn, cần có sự khai thác hiệu quả và chỉ đạo, định hướng đúng đắn để phát triển du lịch nông thôn bền vững, nâng cao đời sống cho chính cộng đồng cư dân và phát triển kinh tế địa phương.

Bất động sản (BĐS) phục vụ phát triển du lịch nông nghiệp, nông thôn bao gồm các khu nghỉ dưỡng, trang trại du lịch, khu vườn thực phẩm hữu cơ, phục vụ các chương trình huấn luyện nông nghiệp và các hoạt động liên quan đến sản xuất nông sản. Những địa điểm này thường được thiết kế với kiến trúc đặc trưng của vùng miền, kết hợp với các hoạt động trải nghiệm du lịch và nông nghiệp mang bản sắc văn hóa Việt.

Theo một số chủ farmstay, mô hình này mặc dù đang có xu hướng phát triển vì đáp ứng được nhu cầu của du khách như du lịch trải nghiệm, sống gần gũi với thiên nhiên… nhưng còn vướng về pháp lý. Bởi trong Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Du lịch đều không có những quy định rõ, cụ thể về sở hữu đất, lưu trú, xây dựng… khiến nhiều farmstay lúng túng trong việc xây dựng mô hình du lịch nông nghiệp. Việc thiếu hành lang pháp lý, không có cơ chế chính sách rõ ràng, cụ thể đối với loại hình BĐS du lịch nông nghiệp cũng khiến việc đầu tư cho mô hình này gặp nhiều khó khăn.

Tại bàn tròn “Xúc tiến đầu tư bất động sản du lịch nông nghiệp Việt Nam” diễn ra mới đây, PGS.TS Phạm Hồng Long, Trưởng khoa du lịch, Đại học KHXH&NV, ĐHQG Hà Nội, nhận định: “Theo các quy định pháp luật hiện nay liên quan đến đất nông nghiệp, đất kinh doanh du lịch nông nghiệp hiện nay, người dân không thể xây mới các cơ sở lưu trú du lịch trên đất nông nghiệp. Mà đối với những người làm du lịch yếu tố quan trọng nhất là lưu trú, vì phải giữ được chân du khách ở lại qua đêm thì mới có thể khai thác các dịch vụ kèm theo như ăn uống, vui chơi giải trí và nhiều dịch vụ gia tăng khác”.

Bà Lê Thị Huệ, Phó Giám đốc HTX Tân Hợp, huyện Hướng Hoá, Quảng Trị, cho biết: “Nếu du khách đến trải nghiệm xong lại đi nghỉ ở chỗ khác thì chúng tôi sẽ không giữ được du khách để phát triển các dịch vụ du lịch mang lại giá trị gia tăng cao... Muốn giữ được chân du khách chúng tôi phải có cơ chế chuyển đổi đất để xây dựng cơ sở lưu trú, homestay, farmstay trên đất nông nghiệp, hoàn thiện mô hình kinh doanh, dịch vụ phục vụ du khách”.

Khó ở đâu?

Cụ thể, chế định pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa quy định cụ thể về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp du lịch; Đất nông nghiệp du lịch chưa được định danh chính thức; Chưa xác định đất nông nghiệp du lịch xếp vào nhóm đất nông nghiệp hay nhóm đất phi nông nghiệp. Chưa quy định cụ thể về đăng ký, cấp GCNQSDĐ; thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất nông nghiệp du lịch; chính sách ưu đãi trong tiếp cận, sử dụng đất du lịch nông nghiệp; quyền và nghĩa vụ đặc thù của người sử dụng đất du lịch nông nghiệp…

Cũng theo ông Tuyến, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 chưa định danh chính thức và điều chỉnh một số phân khúc thị trường BĐS mới xuất hiện ở nước ta, bao gồm: Phân khúc thị trường BĐS du lịch; phân khúc thị trường BĐS nghỉ dưỡng; phân khúc thị trường BĐS công nghiệp; phân khúc thị trường BĐS du lịch nông nghiệp; phân khúc thị trường BĐS du lịch tâm linh; phân khúc thị trường BĐS nghĩa trang, nghĩa địa... và loại hình kinh doanh các loại BĐS này.

Nội dung kinh doanh các loại BĐS này chưa được quy định chi tiết, đầy đủ như chính sách phát triển BĐS du lịch nông nghiệp; điều tiết phân khúc thị trường BĐS du lịch nông nghiệp; xây dựng, quản lý, khai thác, truy cập hệ thống cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin về BĐS du lịch nông nghiệp....

Cần hoàn thiện pháp lý

Để thúc đẩy BĐS du lịch nông nghiệp phát triển, Nhà nước cần rà soát, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý về thị trường BĐS nói chung & phân khúc thị trường BĐS du lịch nông nghiệp nói riêng đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ.

“Cần xác định rõ đất du lịch nông nghiệp là loại đất nông nghiệp hay loại đất sử dụng đa mục đích. Đồng thời bổ sung quy định về cơ chế phối, kết hợp giữa các bộ, ngành, địa phương trong quản lý đất du lịch nông nghiệp. Bổ sung quy định về cấp GCNQSDĐ đối với đất sử dụng vào mục đích du lịch nông nghiệp. Đồng thời quy định về quyền & nghĩa vụ cụ thể của tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển BĐS du lịch nông nghiệp; các hình thức tiếp cận đất đai và cơ chế, chính sách ưu đãi, khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư, phát triển phân khúc thị trường BĐS này. Bổ sung quy định về bản chất, các loại hình sản phẩm của BĐS du lịch nông nghiệp; điều kiện, phạm vi kinh doanh BĐS du lịch nông nghiệp; cơ chế khuyến khích thu hút đầu tư vào phân khúc kinh doanh này”, ông Tuyến đề xuất.

Để tránh việc sử dụng đất sai mục đích, ảnh hưởng đến phát triển nông nghiệp và quy hoạch đất nông nghiệp, đại diện Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường có ý kiến, trong khi pháp luật đất đai chưa quy định đầy đủ về các chính sách kết hợp kinh doanh cảnh quan, du lịch sinh thái dưới tán rừng; các quy định về tách thửa đất nông nghiệp… việc kinh doanh theo mô hình du lịch farmstay phát triển một cách tự phát sẽ dẫn đến việc các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có thể lợi dụng để xây dựng lán trại trên đất rừng, đất sản xuất nông nghiệp phục vụ kinh doanh du lịch; thậm chí một số chủ đầu tư có dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng đã lợi dụng để quảng cáo sai lệch nhằm chuyển nhượng sản phẩm của dự án trái pháp luật.

Việc hình thành những mô hình này là một hướng đi hợp lý, nhưng tiềm ẩn phá vỡ quy hoạch vùng, phá vỡ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Mô hình farmstay có sử dụng đất để xây dựng cơ sở lưu trú trên đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất rừng, tạo nên hình thức sử dụng đất hỗn hợp trong khi pháp luật đất đai hiện hành chưa quy định loại hình này./.