Gỡ khó cho thị trường bất động sản đang là vấn đề được Chính phủ, doanh nghiệp và người dân quan tâm với Hội nghị trực tuyến về bất động sản dự kiến sẽ được tổ chức vào ngày 17/2 tới đây. Trong đó, những vướng mắc về trái phiếu bất động sản đang khiến khả năng huy động vốn của thị trường bất động sản thêm phần khó khăn.

Trái phiếu doanh nghiệp: từ kênh huy động thành nợ khó đòi

Đầu năm 2022, khi Đỗ Anh Dũng - Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh - và đồng bọn bị bắt, trái phiếu của Tân Hoàng Minh bỗng trở thành "quả bom" với các nhà đầu tư/trái chủ. Nhà đầu tư căng băng-rôn yêu cầu các ngân hàng và công ty chứng khoán - là những tổ chức trung gian phân phối trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) - phải chịu trách nhiệm; đi tới các cơ quan Nhà nước có liên quan kêu cứu, mong lấy lại được tiền của mình. Trước đó vài tháng, Bộ Tài chính đã nhiều lần phát đi cảnh báo về tình trạng thị trường TPDN (mà đa số là trái phiếu bất động sản - BĐS) tăng “nóng”, tiềm ẩn nhiều nguy cơ đối với các nhà đầu tư cá nhân.

Những đổ bể của một số doanh nghiệp phát hành đã khiến thị trường TPDN gần như đóng băng, cùng với thị trường BĐS đóng băng, trong khi lẽ ra, TPDN - đặc biệt là trái phiếu của doanh nghiệp BĐS - phải là một kênh huy động vốn cho sản xuất kinh doanh, giảm áp lực lên các ngân hàng. Tại Hội nghị giữa Ngân hàng Nhà nước với các doanh nghiệp BĐS mới đây, cùng với hàng loạt vướng mắc liên quan đến tín dụng BĐS như mục đích sử dụng vốn, lãi suất và tài sản đảm bảo thì các doanh nghiệp cũng đang lúng túng với việc xử lý TPDN như thế nào? Khủng hoảng thị trường TPDN dẫn đến các ngân hàng thương mại phải đặt ra nhiều biện pháp để phòng ngừa.Do đó, các doanh nghiệp đề nghị NHNN phối hợp với Bộ Tài chính tìm giải pháp cho thị trường TPDN bởi các doanh nghiệp BĐS rất khó khăn để trả nợ trái phiếu đến hạn.

Ông Lê Trọng Khương - Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land đề xuất: "Như ở một số nước khác thì phát hành trái phiếu là nguồn huy động vốn rất tốt cho doanh nghiệp. Nhưng ở Việt Nam thời gian vừa rồi việc phát hành trái phiếu bị ảnh hưởng do việc mất niềm tin của người dân và trái chủ, dẫn tới kênh huy động đó bị bế tắc. Để giải quyết vấn đề đó, chúng tôi đề xuất với NHNN và một số bộ ngành xem xét phương án hỗ trợ để cho trái chủ cảm thấy an tâm khi mà doanh nghiệp vẫn tồn tại và phát triển tốt, lúc đó họ mới an tâm đầu tư. Ngân hàng Nhà nước nới lỏng về room cho vay hoặc là mở rộng cho vay để doanh nghiệp có nguồn vốn kinh doanh, nguồn vốn đầu tư để phát triển BĐS, thì doanh nghiệp tồn tại vững mạnh thì nhà đầu tư trái phiếu tham gia trở lại bình thường. Còn trong trường hợp hiện nay thì các trái chủ cũng lo sợ là doanh nghiệp có tồn tại không? Phát triển sản phẩm có đưa đến tay người tiêu dùng hay không?"

Gỡ khó để phá băng

Theo các chuyên gia tài chính, thông lệ thế giới coi nhóm trái phiếu phát hành riêng lẻ là trái phiếu thị trường OTC (phi chính thức), phát hành và quản lý đơn giản. Nhiều nước có quy định: doanh nghiệp phát hành không phải có báo cáo tài chính, không cần chứng minh năng lực tài chính và bán trên thị trường OTC, không chào bán ra công chúng. Cho nên phát hành thì rất dễ nhưng người mua phải là nhà đầu tư chuyên nghiệp mới đủ khả năng phân tích rủi ro để mua. Ở Việt Nam, trái phiếu phát hành riêng lẻ những năm gần đây phát triển một cách nhanh chóng, trở thành nguồn huy động vốn rất lớn cho nền kinh tế, đặc biệt là cho các doanh nghiệp BĐS. Thực tế quy định của chúng ta còn lỏng lẻo, dẫn tới một số cá nhân, tổ chức lợi dụng phát hành ồ ạt thiếu kiểm soát, không đưa vào sử dụng vốn đúng mục đích và khó có khả năng trả nợ.Vì thế, Chính phủ ban hành Nghị định 65/2022/NĐ-CP để chấn chỉnh lại thị trường trái phiếu doanh nghiệp và phát hành riêng lẻ. Tuy nhiên, theo phân tích của PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Học viện Tài chính - khi Nghị định đi vào thực tế thì xuất hiện một số khó khăn cả đầu vào và đầu ra: "Cụ thể là quy định về xếp hạng tín nhiệm. Khác với hoạt động kiểm toán, xếp hạng tín nhiệm đòi hỏi phải có một thời gian dài với rất nhiều thứ liên quan như dòng tiền ra vào, sản xuất kinh doanh, lãi lỗ...Trong khi đó, đến thời điểm hiện tại chúng ta chỉ có mỗi hai doanh nghiệp xếp hạng tín nhiệm nên làm sao doanh nghiệp được xếp hạng tín nhiệm để phát hành. Thứ hai là yêu cầu doanh nghiệp phải có định giá tài sản đảm bảo. Quy định nhà đầu tư chuyên nghiệp có năng lực kinh doanh chứng khoán trên 2 tỉ đồng trong khoảng thời gian 180 ngày và phải có chứng chỉ đầu tư, trong khi những chứng chỉ đó chỉ có giá trị 3 tháng, vậy nhà đầu tư lấy đâu thời gian suốt ngày đi xin cấp chứng chỉ? Giấy tờ thủ tụcphức tạp, tốn kém đủ mọi nhẽ. Quy định như vậy thì làm sao mà phát hành trái phiếu được.Mà rõ ràng bây giờ chúng ta đang rất cần phát hành để huy động vốn. Cần có sự xem xét tính toán,sửa đổi cho cụ thể rõ ràng".

Còn theo Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia kinh tế, thị trường trái phiếu BĐS là một kênh đáng lý ra phải được phát triển rất mạnh mẽ và thay thế phần nào vai trò và đỡ gánh nặng của ngân hàng trở thành nguồn tài trợ chính cho thị trường BĐS:"Thế nhưng rất tiếc là trong suốt năm 2022 những vụ việc xảy ra trên thị trường trái phiếu đã "đánh gục" vai trò đó. Hiện tại, thị trường BĐS đóng băng và trái phiếu BĐS cũng đóng băng luôn.Số trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm nay và năm tới rất lớn, ít nhất là lên đến 109.000 tỷ đồng.Khi đến hạn các nhà phát hành không có khả năng trả nợ sẽ đưa những trái phiếu đó vào trong tình trạng vỡ nợ.Một doanh nghiệp BĐS vỡ nợ có thể tạo hiệu ứng domino cho cả thị trường. Bởi vậy tôi đề nghị Chính phủ có một chương trình hoãn nợ quốc gia để những trái phiếu đến hạn trong năm nay và năm tới được gia hạn 1 đến 2 năm và trong thời gian được gia hạn thì các trái chủ, nhà đầu tư không được đưa những doanh nghiệp đó ra tòa án mở thủ tục phá sản. Đây là một việc chưa có tiền lệ ở Việt Nam nhưng tại thời điểm này làcần thiết để tránh tình trạng vỡ nợ hàng loạt cho các doanh nghiệp BĐS. Nhưng chính sách đặc biệt này chỉ áp dụng cho những doanh nghiệp đã làm đúng quy trình, không vi phạm pháp luật. Hy vọng doanh nghiệp có thể phục hồi được, có khả năng trả nợ sau 1 - 2 năm hoãn nợ".

Gỡ khó cho trái phiếu BĐS để không phụ thuộc vốn ngân hàng

Theo số liệu thống kê mới nhất, dư nợ tín dụng BĐS đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021, là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, cao nhất trong 5 năm qua. Như vậy, có thể thấy hiện nay các tổ chức tín dụng vẫn cấp vốn cho lĩnh vực BĐS với mức tăng trưởng cao và đang có dư nợ lớn.

Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng một lần nữa khẳng định, cơ quan này chưa có văn bản nào nêu "thắt chặt" tín dụng BĐS, hoàn toàn phụ thuộc vào việc cho vay thẩm định của các tổ chức tín dụng và đảm bảo an toàn của các tổ chức tín dụng và an toàn hệ thống. Tuy nhiên, tại một cuộc họp, lãnh đạo Bộ Xây dựng nói rằng, có những doanh nghiệp hiện triển khai 1 lúc trên 50 dự án. "Tôi không hiểu, doanh nghiệp đồng thời triển khai mấy chục dự án, những lúc khó khăn có chủ động được hay không, và giải pháp nào để tháo gỡ cho tất cả các dự án đó?" - Thống đốc Nguyễn Thị Hồng nêu câu hỏi. Do đó, doanh nghiệp cần thận trọng và có kế hoạch kinh doanh chi tiết.

Tín dụng BĐS cũng tiềm ẩn rủi ro, bởi tín dụng lĩnh vực này thường là dài hạn, số tiền huy động lớn, trong khi đặc tính huy động của ngân hàng là vốn ngắn hạn.Vì thế, nếu không tổ chức, điều tiết tốt sẽ đối diện với rủi ro thanh khoản, khó khăn trong chi trả cho người dân. Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết: "Năm 2023, chúng tôi đã họp và thống nhất sẽ tiếp tục sử dụng công cụ room tín dụng và sẽ nghiên cứu lộ trình cụ thể, nhằm đáp ứng nhu cầu tín dụng và đảm bảo an toàn của hệ thống ngân hàng. Năm 2023 định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 14 - 15%, nếu diễn biến lạm phát cho phép thì việc điều hành tín dụng sẽ linh hoạt hơn''.

Về phía cơ quan quản lý nhà nước đối với TPDN, Bộ Tài chính khẳng định, thông lệ quốc tế và pháp luật của Việt Nam đều quy định, TPDN do doanh nghiệp phát hành theo nguyên tắc tự vay, tự trả, tự chịu trách nhiệm. TPDN không phải là sản phẩm tiền gửi tiết kiệm ngân hàng mà thường có độ rủi ro cao hơn khi đi kèm với lãi suất cao.Do đó, nhà đầu tư có trách nhiệm tự đánh giá mức độ rủi ro khi mua TPDN và tự chịu trách nhiệm về quyết định đầu tư của mình.Bộ Tài chính cũng lưu ý các trái chủ: “Nhà đầu tư cũng cần hết sức lưu ý về trách nhiệm và cam kết của các tổ chức cung cấp dịch vụ. Việc các ngân hàng thương mại, công ty chứng khoán phân phối TPDN không có nghĩa là các tổ chức này bảo lãnh, bảo đảm cho việc mua trái phiếu.Các tổ chức này chỉ là tổ chức cung cấp dịch vụ, hưởng phí dịch vụ từ doanh nghiệp phát hành, rủi ro của trái phiếu vẫn là rủi ro của doanh nghiệp phát hành”./.